第205問
集體土地性質(zhì)如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化？
隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化水平逐步提高，城市邊界擴(kuò)張，開發(fā)建設(shè)的土地隨之增加，會(huì)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)土地的情況也愈來愈多。本文將重點(diǎn)闡述集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為建設(shè)用地以及集體土地如何轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)土地。
（一）土地分類
按土地的所有制形式，包括國家（全民）所有和集體（農(nóng)民）所有兩種形式。按土地用途，我國土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，建設(shè)用地既有國有土地（如城里的各種住宅、商場），也有集體土地（如農(nóng)村宅基地）；農(nóng)用地既有國有土地（如國有林場），也有集體土地（如農(nóng)村耕地）。未利用地同樣有國有與集體之分。
集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地，即集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地的擁有所有權(quán)，農(nóng)村的土地（包括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國家所有或已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬于集體所有。定義：指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。類型：耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。類型：荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖等。
我國實(shí)行土地用途管制制度，土地管理法明文規(guī)定，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。雖有嚴(yán)格限制，但為滿足公共利益的需要以及完善土地資源的合理配置，依法推進(jìn)土地性質(zhì)的合理轉(zhuǎn)換必不可免。目前實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化為建設(shè)土地的方式有以下兩種：①集體農(nóng)用地和集體未利用地可通過土地轉(zhuǎn)用轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地。②在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，則需通過土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，再確認(rèn)其用途為建設(shè)土地。
（一）集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地
用地單位建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。若轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地為永久基本農(nóng)田，需由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。
（二）集體土地轉(zhuǎn)為國有土地
根據(jù)土地管理法規(guī)定，集體土地只有經(jīng)過征收后才能變?yōu)閲?/span>。土地征收主體：一般是縣級(jí)以上地方人民政府。按照《土地管理法》第四十五條規(guī)定，在符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的前提下，依法實(shí)施征收土地的范圍如下：（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的；（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的；（4）由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的，建設(shè)活動(dòng)需納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；（5）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開發(fā)建設(shè)需要用地的，成片開發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院自然資源主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)活動(dòng)需納入國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃；（6）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。集體土地轉(zhuǎn)為國有土地首先需要進(jìn)行預(yù)告，將征收范圍等基本信息公示，同時(shí)進(jìn)行土地現(xiàn)狀等調(diào)查；之后則擬定征地補(bǔ)償方案，安排涉及人員進(jìn)行聽證；方案通過后簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議，至此可正式提出土地征收申請(qǐng)；申請(qǐng)批復(fù)下達(dá)可發(fā)布征地公告；待公示時(shí)間到期后，由市、縣人民政府部門組織實(shí)施土地征收。
集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后，在權(quán)利的內(nèi)容、范圍、用途上均獲得不同程度的拓展；提高土地利用率，使得土地資源配置更加合理；單位產(chǎn)出更高，利于招商引資；還能促使周邊享有集體土地的農(nóng)民更充分的分享城市化、工業(yè)化成果，進(jìn)而提升集體建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值。
近年來城市化進(jìn)程的加劇，使二元制的土地結(jié)構(gòu)出現(xiàn)失衡。目前集體土地的使用相較國有土地還是受到諸多限制，集體土地的轉(zhuǎn)用和轉(zhuǎn)為國有建設(shè)土地正是解決途徑之一。集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)土地能夠滿足當(dāng)下的土地建設(shè)需求，國有建設(shè)土地有著使用限制更少、市場競爭力更強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)；并且在國有建設(shè)土地上建設(shè)的房屋擁有完善的建設(shè)手續(xù)和國有房產(chǎn)證，也能夠進(jìn)行自由交易，不會(huì)存在集體土地流轉(zhuǎn)存在前置條件的問題，從而間接提升了房屋價(jià)值。
