從1994年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）中明確“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系”的住房“雙軌供應(yīng)”體系，到2021年國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）文件中首次明確我國的住房保障體系是以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，至此，我國“三位一體”的住房保障體系正式確立。公共租賃住房（簡稱公租房）是指由政府主導投資、建設(shè)和管理，或由政府提供政策支持、其他各類主體投資籌集、納入政府統(tǒng)一管理，限定建設(shè)標準和租金水平，租賃給符合條件的城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員的保障性住房。
公共租賃住房可以是成套住宅，也可以是集體宿舍。原則上單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)，以40平方米的小戶型為主。
三、公共租賃住房有別于保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的特征
①公共性。公共租賃住房由政府主導籌資、投建和管理，或由政府提供政策支持其他社會主體參與投資與籌集，后期統(tǒng)一納入政府管理。因此，公租房姓“公”不姓“私”。
②無產(chǎn)權(quán)性。公共租賃住房屬于非產(chǎn)權(quán)式保障性住房，只租不售，其產(chǎn)權(quán)不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，任何公共租賃住房及保障性租賃住房買賣行為均屬無效。③保障性。公租房的保障范圍不僅涵蓋原先廉租房保障的城市低收入住房困難家庭，還優(yōu)先保障“一種家庭，兩種人群”，即城市中等偏下收入住房困難家庭，新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員兩類人群。保障對象范圍具有多層次、廣覆蓋的特點。④非營利性。由于公租住房租金設(shè)定實行由政府指導價格管理，租金的定價具有嚴格的執(zhí)行標準，多以低于同地段同品質(zhì)市場住房價格或者租戶承受得起的價格設(shè)定租金標準，利潤空間相對較小，不以盈利為目的。⑤過渡性。公共租賃住房通常作為過渡性用房，是國家為那些收入較低、負擔不起市場住租的家庭給予經(jīng)濟上援助，滿足其階段性、周轉(zhuǎn)性的基本居住需求。當這部分家庭具備支付能力，他們就退出公租房，到住房市場購買產(chǎn)權(quán)房或承租住房。
①政府類（包括政府及其保障性住房投融資平臺公司通過投資新建、收購、改建、配建和租賃等方式籌集的公共租賃住房）；
②社會類（指企事業(yè)單位籌建的公共租賃住房）；③商品住房項目配建類（指在新建商品房項目中按一定比例配套建設(shè)產(chǎn)權(quán)歸政府所有的租賃型保障房）。
（一）政府投資公共租賃住房建設(shè)資金主要包括：中央安排的專項資金；財政年度預算安排的資金；土地出讓收益中安排的資金；住房公積金增值收益中安排的資金；銀行、非銀行金融機構(gòu)和住房公積金貸款以及公共租賃住房租金收入等。 ?
（二）非政府投資公共租賃住房建設(shè)資金主要包括：中央安排的專項補助資金；銀行、非銀行金融機構(gòu)和住房公積金貸款；公共租賃住房租金收入和企事業(yè)單位自籌資金等。其中，地方政府專項債券是政府投資公共租賃住房建設(shè)資金來源之一。早在2018年專項債券便支持這一領(lǐng)域，除2020年公共租賃住房專項債券項目數(shù)、發(fā)行批次、發(fā)行金額有所減少外，整體來看，保持穩(wěn)增長態(tài)勢。通過統(tǒng)計分析已發(fā)行的公共租賃住房專項債券項目，其建設(shè)內(nèi)容主要為公共租賃住房、停車位、充電樁等配套基礎(chǔ)和公共設(shè)施等。收入來源主要有公租房租賃收入、物業(yè)收入、停車位收入、充電樁服務(wù)費收入、廣告位出租收入等。建設(shè)內(nèi)容及收入項均較為簡單。數(shù)據(jù)來源：專項債券信息網(wǎng)（www.zhuanxiangzhaiquan.com）各地、各有關(guān)部門認真落實黨中央、國務(wù)院決策部署，積極發(fā)展公租房，對公租房建設(shè)籌集、經(jīng)營管理所涉及的土地使用稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個人所得稅等，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等政府性基金、行政事業(yè)性收費，按規(guī)定落實優(yōu)惠政策。公共租賃住房在一定程度上解決了中低收入人群的住房問題，相比一般普通租房來說租房權(quán)益更有保障，更為穩(wěn)定。為維護社會和諧穩(wěn)定，推進新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，增強困難群眾獲得感、幸福感、安全感發(fā)揮了積極作用。各地區(qū)應(yīng)積極落實好各項扶持政策，用好用足專項債券、金融機構(gòu)貸款等各項資金，確保保障性住房資源真正用于中低收入住房困難家庭。
