第225問
配售型保障性住房是指由政府提供的，面向符合條件的工薪收入群體供應(yīng)，重點保障住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體的住房。它是保障性住房體系中的一部分，旨在通過政府的干預(yù)和市場的調(diào)節(jié)，解決部分中低收入家庭的住房問題。1.經(jīng)濟適用房：由政府劃撥土地并提供稅收優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格，面向城市低收入住房困難家庭出售的保障性住房。
2.兩限商品房：即“限套型、限房價”的商品住房，政府通過限定套型面積和銷售價格來控制房地產(chǎn)市場的商品住房供應(yīng)，面向符合條件的家庭出售。
1.保障對象范圍。面向符合條件的工薪收入群體供應(yīng)，重點保障住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。以家庭為單位，保障對象只能購買一次保障性住房。從解決最困難工薪收入群體住房問題入手，逐步擴大到整個工薪收入群體。
2.保障面積標(biāo)準(zhǔn)。按照保基本的原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進人才等不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。城市人民政府可以結(jié)合本地實際，合理確定不同群體的保障面積標(biāo)準(zhǔn)。以中央國家機關(guān)面積標(biāo)準(zhǔn)為例：科級以下60平方米，正副科級70平方米，副處級80平方米，正處級90平方米，副司局級105平方米，正司局級120平方米。3.配售價格管理。城市人民政府應(yīng)根據(jù)保障性住房房源供給和需求等情況，研究制定配售方案，有序組織配售。配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤（不超過5%）的原則測算確定。同時實行封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場上市交易。配售辦法、封閉管理的具體辦法由城市人民政府制定。
四、配售型保障性住房和傳統(tǒng)保障住房的區(qū)別
《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）提出各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率；中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補助；綜合利用稅費手段，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度；執(zhí)行民用水電氣價格；以及進一步加強金融支持等。
《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)[2023]14號）加大對保障性住房的政策支持。對符合條件的保障性住房項目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補助。將將合條件的保障性住房項目納入地方政府專項債券支持范圍。支持利用住房公積金向繳存職工發(fā)放購買保障性住房的個人住房貸款，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款，需要暫時調(diào)整實施現(xiàn)行行政法規(guī)的，按規(guī)定程序辦理。要探索與房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式相適應(yīng)的金融服務(wù)模式。鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，提供保障性住房開發(fā)貸款和個人住房貸款，?？顚Ｓ?、封閉管理。符合條件的保障性住房項目適用經(jīng)濟適用住房有關(guān)稅費支持政策。《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，指出把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。被市場推崇為新一輪“房改”，主要目的在于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和民生改善，加快商品住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立剛需和改善等多層次差異化的住房供應(yīng)體系，堅持“房住不炒”定位，回歸商品房作為居住功能的核心屬性。
堅持“以需定建”，利用存量土地和房屋建設(shè)籌集，地方政府根據(jù)需求科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標(biāo)，制定年度建設(shè)籌集計劃。一方面，可以切實降低土地成本，從而降低保障性住房配售價格；另一方面，存量土地和房屋往往處于區(qū)位較好的地塊，配套設(shè)施較為健全，有利于實現(xiàn)職住平衡，可以盤活利用閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費。同時，按照綠色、低碳、智能、安全的標(biāo)準(zhǔn)，做好戶型設(shè)計、配套設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)供給，將保障性住房建設(shè)成“好房子”。
2024年以來，各地正在加快推進配售型保障性住房建設(shè)，許多城市明確保障對象標(biāo)準(zhǔn)、以需定建、用地保障、資金監(jiān)管等工作機制。截至4月11日，全國已有65個城市報送2024年保障性住房建設(shè)計劃和項目。部分?jǐn)?shù)據(jù)如下：
數(shù)據(jù)來源：中指研究院
對于新建項目，前期工作應(yīng)實現(xiàn)凈地供應(yīng)，完善規(guī)劃設(shè)計方案，盡快達到開工條件，形成實物工作量。已經(jīng)開工建設(shè)項目，要抓好施工組織管理，保證工程質(zhì)量和施工安全，加大投入力度，加快施工進度。2023年11月16日財政部下達了2024年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金425億元，補助資金實施期限至2027年。為了規(guī)范資金管理，提高資金使用效益，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法》。明確提出補助資金用于支持配售型保障性住房直接相關(guān)且不攤?cè)胧蹆r的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中，住房保障資金采取因素法，根據(jù)各省年度配租型保障性住房籌集套數(shù)、配售型保障性住房套數(shù)、租賃補貼戶數(shù)等因素以及相應(yīng)權(quán)重測算分配，并結(jié)合財政困難程度進行調(diào)節(jié)。地方政府專項債券是保障房建設(shè)的重要資金來源，2024年專項債投向整體保持10大領(lǐng)域不變，保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造和保障性住房兩個投向。4月22日，財政部在國新辦新聞發(fā)布會上明確表示，將保障性住房等領(lǐng)域納入專項債券用作項目資本金范圍，進一步發(fā)揮專項債券撬動作用。為加快保障性住房建設(shè)，拓寬建設(shè)資金來源，2018年建設(shè)部等七部委印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》，充分發(fā)揮住房公積金對保障性住房建設(shè)的支持作用，提高住房公積金使用效率，拓寬保障性住房建設(shè)資金來源，加快保障性住房建設(shè)，帶動住房投資和消費，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。2023年12月，抵押補充貸款（PSL）繼2022年11月后再次出現(xiàn)超千億元規(guī)模的凈新增，也標(biāo)志著央行新一輪PSL投放的開始，國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增4678億元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。國家開發(fā)銀行向福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，并實現(xiàn)首筆貸款發(fā)放1000萬元，標(biāo)志著全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。中國人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，（包括2023年已設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計劃），鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。專項貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最長使用期限不超過5年，政策實施至2027年末。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。由政府選擇地方國有企業(yè)作為收購主體，以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得為地方政府融資平臺，收購資金通過租賃經(jīng)營收入和未來售房收入回收。2021年的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》（簡稱958號文）首次將保租房納入可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基礎(chǔ)設(shè)施范疇，2022年證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》。自保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點以來，我國已發(fā)行5只保障性租賃住房公募REITs目前運行情況良好，并且2024年華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT先后宣布開啟擴募，與此同時招商蛇口也正式宣布啟動保租房REITs的申報發(fā)行。
配售型保障性住房有利于通過市場化方式實現(xiàn)加快存量商品房去庫存和保障性住房供給，同步優(yōu)化增量住房供給方式，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。縮短存量商品住宅的去化周期，進而能夠新增住宅用地供應(yīng)，滿足城中村改造項目資金平衡需要，緩解財政支出壓力，同時，一定程度上有效緩解了工薪群體、城市引進的科技人員、教師以及醫(yī)護人員幾類人員的住房困難問題。
