2024年10月下旬住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳和財(cái)政部辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于報(bào)送2025年保障性住房、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造計(jì)劃的通知》(建辦保【2024】49號(hào))正式拉開(kāi)了2025年保障性安居工程序幕，根據(jù)《通知》整體申報(bào)工作將于11月中旬結(jié)束。納入計(jì)劃是保障性安居工程推進(jìn)的基礎(chǔ)和必要條件，近期各個(gè)省市也陸續(xù)下發(fā)通知要求在11月上旬上報(bào)計(jì)劃，我司根據(jù)近年申報(bào)工作經(jīng)驗(yàn)梳理了2025年保障性安居工程的變化及融資路徑，以供各項(xiàng)目單位參考。變化一：保障性住房是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)最主要增量方式變化二：收購(gòu)存量房將成為增加供給主要方式變化三：融資渠道更加靈活：專(zhuān)項(xiàng)債、中央預(yù)算內(nèi)、超長(zhǎng)期特別國(guó)債和政策性銀行（1）城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款附件1：某省關(guān)于報(bào)送2025年保障性住房、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)（城市危舊房）改造計(jì)劃的通知
附件2：某政策性銀行城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款信貸政策
變化一：保障性住房是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)增量最主要方式
2024年7月18日，《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，有關(guān)房地產(chǎn)的表述，大部分歸屬于“健全社會(huì)保障體系”板塊，提出了房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，核心為“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”。
目前，我國(guó)正在積極建設(shè)以配租型和配售型為主的住房保障體系，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集保租房870萬(wàn)套(間)，截至2023年末，全國(guó)各地保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)和籌集總量達(dá)572萬(wàn)套（間），已完成目標(biāo)的66%左右，后續(xù)任務(wù)完成壓力仍然較大。為加快籌集保障性住房和解決存量商品房的去化問(wèn)題。2024年以來(lái)，國(guó)家通過(guò)各種形式支持收購(gòu)存量商品房作為保障性住房。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，政府需要大規(guī)模建設(shè)保障房、人才公寓。一座城市，保障房和人才公寓加起來(lái)的面積至少要達(dá)到全部住房面積的20%。
2024年10月17日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)介紹了“四個(gè)取消，兩四個(gè)降低和兩個(gè)增加”的房地產(chǎn)增量政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。其中兩個(gè)增加中明確提出新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。
圖表1：新一輪保障性住房體系
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變化二：收購(gòu)存量房將成為增加供給主要方式
2024年10月12日國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷指出財(cái)政政策要支持收購(gòu)存量房，優(yōu)化保障性住房供給。主要有兩項(xiàng)措施：一項(xiàng)是擴(kuò)大專(zhuān)項(xiàng)債券適用范圍，允許專(zhuān)項(xiàng)債券來(lái)收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房。另一項(xiàng)是，繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金，對(duì)支持的方向作出優(yōu)化調(diào)整，改變保障性安居工程傳統(tǒng)以支持新建方式籌集保障性住房的房源的方式，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過(guò)消化存量房的方式來(lái)籌集保障性住房的房源。2024年10月底，住建部聯(lián)合國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于報(bào)送2025年保障性住房、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)（城市危舊房）改造計(jì)劃的通知》，通知落實(shí)了10月12日國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布相關(guān)政策，在2025年保障性住房報(bào)供給方式中增加了收購(gòu)方式，同時(shí)要求加快推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施并落實(shí)好各項(xiàng)支持政策。收購(gòu)存量房用于保障性住房始于2023年，從實(shí)際的操作來(lái)看受困于資金短缺，政策實(shí)際效果并未達(dá)到預(yù)期。項(xiàng)目已列入收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房計(jì)劃需要經(jīng)省級(jí)人民政府同意并上報(bào)至住建部保障司。根據(jù)相關(guān)人士信息，截止2023年末只有少數(shù)省份上報(bào)了收購(gòu)商品房用作保障性住房的計(jì)劃至住建部。隨著專(zhuān)項(xiàng)債券、保障性安居工程、再貸款等政策的出臺(tái)，收購(gòu)存量房用于保障性住房也將進(jìn)入快車(chē)道。
變化三：融資渠道更加靈活：專(zhuān)項(xiàng)債、中央預(yù)算內(nèi)、超長(zhǎng)期特別國(guó)債和政策性銀行
（一）中央預(yù)算內(nèi)資金
主要資金為《保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施中央預(yù)算內(nèi)投資專(zhuān)項(xiàng)管理辦法》（發(fā)改投資〔2024〕373號(hào)）其中支持地區(qū)、范圍、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)要求、申報(bào)材料、申報(bào)時(shí)間如下：一是城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市以及其他具備條件城市的保障性住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二是城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市城中村改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三是人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。四是新籌集的集中片區(qū)公租房配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。五是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶(hù)區(qū)改造（含國(guó)有工礦、林業(yè)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造棚戶(hù)區(qū)改造（含國(guó)有工礦、林業(yè)、墾區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)支持在建收尾項(xiàng)目，適度支持新開(kāi)工項(xiàng)目。配套基礎(chǔ)設(shè)施分紅線(xiàn)內(nèi)和紅線(xiàn)外，小區(qū)紅線(xiàn)內(nèi)包括燃?xì)狻⑴潘?、供水、供熱、道路、供電、通信、綠化、照明、消防、垃圾收儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施，以及社區(qū)綜合服務(wù)、養(yǎng)老、托幼、助餐、日間照料、無(wú)障礙、停車(chē)場(chǎng)、充電樁、便民、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施；小區(qū)紅線(xiàn)外包括與城市主干網(wǎng)銜接的燃?xì)?、排水、供水、供熱、道路和公共交通、通信、供電等城?zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；原則上不得用于主干道、主管網(wǎng)、綜合管廊、廣場(chǎng)、城市公園等與小區(qū)不相關(guān)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，項(xiàng)目不得為單獨(dú)的污水處理設(shè)施及其配套管網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目。3、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)及資金安排方式單個(gè)項(xiàng)目投資額以1000萬(wàn)-3000萬(wàn)為宜，中央預(yù)算內(nèi)投資最高不超過(guò)項(xiàng)目建安投資（不包含征地拆遷費(fèi)用）的40%。所有申請(qǐng)本專(zhuān)項(xiàng)中央預(yù)算內(nèi)投資的項(xiàng)目要編制完成項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告，前期工作應(yīng)達(dá)到初步設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)深度，要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序的管理和規(guī)定，辦理完成立項(xiàng)、土地、規(guī)劃、環(huán)保、施工圖設(shè)計(jì)等手續(xù)，并完成財(cái)政評(píng)審，提供主體基本完工證明和現(xiàn)場(chǎng)照片，確保投資計(jì)劃一經(jīng)下達(dá)即可實(shí)現(xiàn)開(kāi)工建設(shè)。新開(kāi)工項(xiàng)目應(yīng)完成審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)，2024年一季度能夠開(kāi)工；已開(kāi)工項(xiàng)目應(yīng)為2021年1月1日（含）以來(lái)新開(kāi)工的項(xiàng)目，且投資完成率不高于20%。項(xiàng)目單位未被列入失信聯(lián)合懲戒名單，地方建設(shè)資金能夠落實(shí)，項(xiàng)目可順利實(shí)施，下達(dá)中央預(yù)算內(nèi)投資后當(dāng)年支付率能夠到達(dá)65%、當(dāng)年投資完成率能夠達(dá)到80%。項(xiàng)目單位（法人）原則上應(yīng)為行業(yè)管理部門(mén)，且與可研批復(fù)的受文單位保持一致；項(xiàng)目監(jiān)管責(zé)任單位原則上為項(xiàng)目所在縣（區(qū)）政府，責(zé)任人必須是單位相關(guān)負(fù)責(zé)同志。1）保障性安居工程專(zhuān)項(xiàng)2024年中央預(yù)算內(nèi)投資支持項(xiàng)目和相關(guān)情況匯總表；2）項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告（編制格式）；3）2024年中央預(yù)算內(nèi)投資保障性安居工程備選項(xiàng)目表；4）2024年中央預(yù)算內(nèi)投資保障性安居工程備選項(xiàng)目基本情況表5）保障性住房、城中村改造等安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年中央預(yù)算內(nèi)投資績(jī)效目標(biāo)表；項(xiàng)目申報(bào)在每年的一月，具體時(shí)間以國(guó)家和發(fā)改委通知為準(zhǔn)。（二）專(zhuān)項(xiàng)債券
主要投向領(lǐng)域?yàn)楸Ｕ闲园簿庸こ?，包括六個(gè)細(xì)分投向，具體如下：支持范圍：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，需明確改造多少個(gè)小區(qū)，多少戶(hù)。4、棚戶(hù)區(qū)改造（主要支持在建收尾項(xiàng)目，適度支持新開(kāi)工項(xiàng)目）（1）支持范圍：必須是已開(kāi)工在建的項(xiàng)目（明確是否納入哪一年棚改計(jì)劃、實(shí)物安置多少戶(hù)）。（2）審核重點(diǎn)：①已開(kāi)工在建的項(xiàng)目；②包含獨(dú)棟商業(yè)樓、醫(yī)院、小學(xué)、征地拆遷等建設(shè)內(nèi)容的項(xiàng)目；③不得用于棚戶(hù)區(qū)改造的債務(wù)償還，不得用于政策性補(bǔ)貼。支持范圍：支持人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市新建、改建保障性租賃住房納入計(jì)劃內(nèi)的項(xiàng)目（明確納入計(jì)劃的情況）。專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行要求三庫(kù)通過(guò)，其中發(fā)改委重大項(xiàng)目庫(kù)申報(bào)時(shí)間為前年的11月份和當(dāng)年的6月和9月，資金支持比例與項(xiàng)目收益相關(guān)，最高可達(dá)總投資的80%，債券期限最長(zhǎng)為30年。目前專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量房的具體細(xì)則尚未出臺(tái)，以相關(guān)部門(mén)的文件為準(zhǔn)。（三）超長(zhǎng)期特別國(guó)債
申報(bào)領(lǐng)域?yàn)橥七M(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化中的住房領(lǐng)域，具體參考《保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施中央預(yù)算內(nèi)投資專(zhuān)項(xiàng)管理辦法》的申報(bào)要求。根據(jù)2024年超長(zhǎng)期特別國(guó)債申報(bào)要求，項(xiàng)目需為新建項(xiàng)目，要求四證齊全，不支持回購(gòu)項(xiàng)目，申報(bào)項(xiàng)目總投資不低于1億元，資金需求原則上不超過(guò)總投資的55%。隨著《保障性安居工程配套基礎(chǔ)設(shè)施中央預(yù)算內(nèi)投資專(zhuān)項(xiàng)管理辦法》的修改，預(yù)計(jì)2025年超長(zhǎng)期國(guó)債對(duì)保障性住房的支持方式也將會(huì)有所調(diào)整。2024年超長(zhǎng)期特別國(guó)債進(jìn)行了四批次申報(bào)，申報(bào)節(jié)點(diǎn)的確定取決于各領(lǐng)域主管部門(mén)的準(zhǔn)備情況。（四）政策性銀行
常見(jiàn)的保障性住房貸款包括城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款、城中村改造貸款、保障性住房開(kāi)發(fā)貸款、保障性住房收購(gòu)貸款、住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款和保障性租賃住房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)貸款。1）城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款為是向城中村改造一級(jí)開(kāi)發(fā)用地拆遷安置等發(fā)放的固定資產(chǎn)貸款。2）城中村改造貸款為支持凈地出讓后二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目發(fā)放的貸款。隨著城中村改造項(xiàng)目的凈地出讓?zhuān)攸c(diǎn)支持保障性住房、保障性租賃住房、涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。3）保障性住房開(kāi)發(fā)貸款是指用于保障性住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款，主要支持新建保障性住房，可以使用PSL資金。4）保障性住房收購(gòu)貸款或住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款主要用于存量房收購(gòu)。2024年5月31日，央行印發(fā)《關(guān)于設(shè)立保障性住房再貸款有關(guān)事宜的通知》（110號(hào)文），支持金融機(jī)構(gòu)向地方國(guó)企發(fā)放的保障性住房收購(gòu)貸款或住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，用于收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售商品房用作保障性住房配售或配租。保障性住房收購(gòu)貸款用于收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)已竣工驗(yàn)收、未出售的商品房(包括住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等)的收購(gòu)支出(含必要的裝修改造等合理支出)。住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)已竣工驗(yàn)收、未出售的商品房(包括住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等)用作配租型保障性住房項(xiàng)目的合理支出以及為達(dá)到配租條件的必要裝修費(fèi)用。5）保障性租賃住房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)貸款用于立足農(nóng)發(fā)行職能定位從事保障性租賃住房開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等方面產(chǎn)生的資金需求。根據(jù)有關(guān)文件要求，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款、收購(gòu)貸款和住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款等需銀行按照市場(chǎng)化原則進(jìn)行審批發(fā)放，不得新增政府隱性債務(wù)，對(duì)項(xiàng)目的成熟度，保障房以需定建方案，回購(gòu)方案、建設(shè)位置選址、預(yù)售計(jì)劃、資金平衡方案等要求較高。銀行對(duì)接此類(lèi)項(xiàng)目時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)化法治化原則，前期調(diào)查評(píng)估等更詳盡、細(xì)致，貸款流程要求完善。圖表2：某政策性銀行保障性安居工程主要貸款類(lèi)型
專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作。保障性住房具有福利屬性，后期銷(xiāo)售價(jià)格偏低，為保障項(xiàng)目自身的收益，收購(gòu)方往往出價(jià)也較低，對(duì)于存量商品房的出售方而言，雖然收購(gòu)可以解決其部分現(xiàn)金流的問(wèn)題，但存量商品房企業(yè)更愿意以“以房抵賬”、“以房融資”的方式來(lái)以商品房的市場(chǎng)價(jià)格獲得現(xiàn)金流，買(mǎi)賣(mài)雙方的標(biāo)的價(jià)格難以統(tǒng)一。此外，部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)體量小、市場(chǎng)行情差、消費(fèi)主體少等因素影響，市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期疲軟，短時(shí)間內(nèi)摸底統(tǒng)計(jì)到有購(gòu)買(mǎi)保障房需求的人群數(shù)量不大。建議地方政府在保障房配售配租定價(jià)和意向人群統(tǒng)計(jì)方面，結(jié)合各地實(shí)際情況做深做細(xì)前期工作。隨著專(zhuān)項(xiàng)債、超長(zhǎng)期國(guó)債、政策性金融工具的出臺(tái)，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進(jìn)供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。當(dāng)前對(duì)于做好2025年保障性安居工程第一項(xiàng)工作就是做好報(bào)送計(jì)劃，爭(zhēng)取將本地項(xiàng)目納入2025年保障性安居工程規(guī)劃，畢竟進(jìn)入規(guī)劃才能被認(rèn)定為保障性安居工程項(xiàng)目獲得資金支持。附件1：某省關(guān)于報(bào)送2025年保障性住房、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)（城市危舊房）改造計(jì)劃的通知
某某省發(fā)展和改革委員會(huì)某某省財(cái)政廳關(guān)于報(bào)送2025年保障性住房、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)各省轄市、某某示范區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革部門(mén)、財(cái)政局:按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳和財(cái)政部辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于報(bào)送2025年保障性住房、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造計(jì)劃的通知》(建辦?！?024】49號(hào))要求，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就報(bào)送2025年配售型保障性住房、配租型保障性住房(保障性租賃住房、公租房保障)、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造計(jì)劃通知如下:各地要根據(jù)本地區(qū)保障性住房需求、承受能力和供給能力，合理確定保障范圍和準(zhǔn)入條件，堅(jiān)持以需定建、以需定購(gòu)，科學(xué)制定2025年保障性租賃住房、公租房、配售型保障性住房建設(shè)籌集和租賃補(bǔ)貼發(fā)放計(jì)劃。新建項(xiàng)目要落實(shí)好土地供應(yīng)，明確具體地塊面積、開(kāi)工時(shí)間等,盡早開(kāi)工建設(shè)。同時(shí),各地要抓好制度建設(shè)，出臺(tái)本地區(qū)實(shí)施辦法和配套政策,按照綠色、低碳、智能、安全的標(biāo)準(zhǔn)在保障性住房中開(kāi)展好房子、好小區(qū)建設(shè)，加快保障性住房項(xiàng)目竣工交付和出租使用，加強(qiáng)準(zhǔn)入、使用、退出和運(yùn)營(yíng)管理，不斷提升管理服務(wù)水平。（一）保障性租賃住房項(xiàng)目申報(bào)應(yīng)符合以下條件：1.城市中心城區(qū)人口流入多，保租房需求大，存量保障性住房無(wú)法滿(mǎn)足新市民、青年人住房需要。2.申報(bào)項(xiàng)目均已取得保租房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。3.申報(bào)項(xiàng)目必須在2025年9月底前開(kāi)工建設(shè)。4.采取集中新建方式的,應(yīng)已完成選址和土地預(yù)審,并提供保租房項(xiàng)目立項(xiàng)手續(xù)和保租房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū);采取改建、轉(zhuǎn)化方式的,應(yīng)已確定改建方案并提供保租房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū);采取回購(gòu)方式的,應(yīng)已簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議并提供保租房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。5.所申報(bào)的保租房項(xiàng)目不得為其他屬性的保障性住房項(xiàng)目,必須保證保租房項(xiàng)目的單一性。6.申報(bào)項(xiàng)目70平方米以下房源占比不低于70%。7.申報(bào)城市根據(jù)工作情況認(rèn)真填報(bào)附件1、附件3。（二）公租房及租賃補(bǔ)貼發(fā)放計(jì)劃申報(bào)要求:各地要合理確定2025年公租房建設(shè)籌集和租賃補(bǔ)貼發(fā)放計(jì)劃,結(jié)合申請(qǐng)公租房“高效辦成一件事”,不斷完善公租房政策法規(guī)管理體系。一是實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。繼續(xù)做好公租房保障,實(shí)行實(shí)物保障和貨幣補(bǔ)貼并舉,對(duì)城鎮(zhèn)戶(hù)籍低保、低收入住房困難家庭依申請(qǐng)應(yīng)保盡保,對(duì)其他保障對(duì)象在合理輪候期內(nèi)給予保障。二是加大補(bǔ)貼力度。各地要對(duì)照目標(biāo)要求,結(jié)合本地財(cái)政承受能力、公租房實(shí)物保有數(shù)量、住房租賃市場(chǎng)租金水平等,完善租賃補(bǔ)貼具體實(shí)施辦法,合理確定補(bǔ)貼范圍和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范租賃補(bǔ)貼發(fā)放。三是提升管理水平。要進(jìn)一步加強(qiáng)公租房準(zhǔn)入、使用、退出和運(yùn)營(yíng)管理,扎實(shí)推動(dòng)公租房信息系統(tǒng)建設(shè),不斷提升公租房管理服務(wù)水平,切實(shí)提升困難群眾的獲得感、幸福感、安全感。（三）配售型保障房項(xiàng)目申報(bào)應(yīng)符合以下條件:(1)新建配售保障性住房項(xiàng)目用地供給必須以劃撥方式供應(yīng)。(2)項(xiàng)目資金收支能平衡、項(xiàng)目收益與融資相平衡、周邊公共設(shè)施齊全、項(xiàng)目?jī)舻刈鴺?biāo)明確、2025年9月前能開(kāi)工(提供項(xiàng)目資金平衡方案和建設(shè)方案)。(3)科學(xué)研判城市的人口規(guī)模、人口凈流入、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求等情況，城市具備發(fā)展保障性住房的可行性(提供項(xiàng)目可研報(bào)告)。(4)申報(bào)項(xiàng)目戶(hù)型面積原則上不超過(guò)120平方米。(5)政策性住房調(diào)整項(xiàng)目，需提供原項(xiàng)目立項(xiàng)材料。(1)符合“一現(xiàn)、兩防、三合適”要求，“一現(xiàn)”即收購(gòu)房源應(yīng)為已建成存量商品房,相關(guān)手續(xù)齊備，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)?！皟煞馈奔词召?gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作,要切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)防新增地方政府隱性債務(wù)和地方國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！叭线m”指收購(gòu)的已建成存量商品房應(yīng)當(dāng)戶(hù)型面積合適；價(jià)格合適,收購(gòu)價(jià)格應(yīng)以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限,即劃撥土地成本和建安成本、加不超過(guò)5%的利潤(rùn)；位置合適,處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。(2)開(kāi)展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，要選定不超過(guò)2家地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體。選定的國(guó)有企業(yè)及其所屬集團(tuán)不得為政策融資平臺(tái)，且符合商業(yè)銀行授信要求。收購(gòu)主體資格認(rèn)定需經(jīng)城市人民政府同意。(3)需簽訂收購(gòu)協(xié)議和授信銀行意向書(shū)。各省轄市要充分研判本地區(qū)城中村改造實(shí)際需求,嚴(yán)格評(píng)估改造項(xiàng)目資金平衡能力和政府財(cái)政承受能力,通過(guò)房票或政府組織村民購(gòu)買(mǎi)等貨幣化安置、實(shí)物安置等方式科學(xué)制定2025年城中村改造計(jì)劃。要嚴(yán)格把好城中村改造范圍和標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格落實(shí)“一項(xiàng)目?jī)煞桨浮?明確開(kāi)工時(shí)間、資金籌措安排、支持政策、組織實(shí)施等內(nèi)容,城市人民政府對(duì)申報(bào)項(xiàng)目方案的真實(shí)性、合理性、可行性負(fù)主體責(zé)任。同時(shí),要切實(shí)用好購(gòu)買(mǎi)存量住房用作安置住房等支持政策,有力有序有效推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。城中村改造項(xiàng)目申報(bào)應(yīng)符合以下條件:申報(bào)范圍：我省各省轄市中心城區(qū)(不包含縣城)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界以?xún)?nèi)的各類(lèi)城中村。(1)制定完備的實(shí)施改造方案、征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案。(2)以前年度已經(jīng)啟動(dòng)或開(kāi)工但尚未建成的城中村改造及其安置住房建設(shè)項(xiàng)目、未列入2024年計(jì)劃且未作為2024年完成情況統(tǒng)計(jì)的,可納入2025年改造或新開(kāi)工計(jì)劃,但其中已獲得過(guò)其他中央補(bǔ)助支持的,不得重復(fù)享受中央補(bǔ)助支持。(3)申報(bào)的城中村改造項(xiàng)目,需簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議或發(fā)布征收補(bǔ)償公告,并做到資金收支能平衡、項(xiàng)目收益與融資相平衡,征收補(bǔ)償方案成熟,2025年9月前能開(kāi)工。(4)科學(xué)研判城市人口規(guī)模、人口凈流入、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給等情況,城市具備城中村改造的可行性。三、加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造各地要做好棚戶(hù)區(qū)改造收尾工作,全面梳理2024年以前納入國(guó)家計(jì)劃的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目,建立在建項(xiàng)目臺(tái)賬,加快建設(shè)進(jìn)度,按期竣工交付;同時(shí),扎實(shí)推進(jìn)棚改居民逾期未回遷安置問(wèn)題集中整治,讓居民早日回遷安置。要進(jìn)一步加大城市危舊房改造力度,聚焦城市(含縣城)建成區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上C、D級(jí)危險(xiǎn)住房,以及國(guó)有企事業(yè)單位破產(chǎn)改制、“三供一業(yè)”分離移交等遺留的非成套住房,對(duì)照已摸排出的底數(shù),按照2024—2028年五年內(nèi)逐步將已摸排C、D級(jí)危險(xiǎn)住房整改到位的總體要求,合理確定2025年改造計(jì)劃,因地制宜采取拆除新建、改建(擴(kuò)建、翻建)、抗震加固等多種方式實(shí)施改造,優(yōu)先改造D級(jí)危險(xiǎn)住房。對(duì)于摸底調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的存在嚴(yán)重安全隱患、已不具備居住使用條件的危舊房,要果斷采取措施停止使用,確保“危房不住人、人不住危房”。對(duì)于居住在D級(jí)危房且無(wú)其他住房的困難群眾,可以通過(guò)公租房、保障性租賃住房等解決其住房困難問(wèn)題。(一)提高認(rèn)識(shí)。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視住房保障工作,明確要求加大保障性住房建設(shè)和供給,加快解決工薪收入群體住房困難;切實(shí)增加保障性租賃住房供給,解決新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題;繼續(xù)發(fā)展公租房,做好對(duì)符合條件的城鎮(zhèn)住房收入困難家庭的保障;積極推動(dòng)城中村改造,有效消除各類(lèi)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患,推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展;加快推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造,精準(zhǔn)消除城市危舊房安全隱患,改善困難群眾居住條件。各地要進(jìn)一步提高住房保障工作的重視程度,按照國(guó)家和省委省政府部署,扎實(shí)做好住房保障工作,多措并舉加快解決困難群眾住房問(wèn)題。(二)加快構(gòu)建政策體系。各地要結(jié)合實(shí)際,加快建立健全保障性住房、城中村改造、危舊房改造等配套支持政策,根據(jù)配售型保障性住房、配租型保障性住房(保障性租賃住房、公租房保障)、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造年度計(jì)劃,強(qiáng)化用地保障,落實(shí)資金投入,加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè),按現(xiàn)有資金籌措渠道建設(shè)與配售型保障性住房及城中村改造項(xiàng)目直接相關(guān)的城市道路和公共交通、通信、供電、供水、供氣、供熱、污水與垃圾處理等市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施,以及教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、養(yǎng)老、幼托、文化體育等公共服務(wù)設(shè)施。(三)提高中央預(yù)算內(nèi)投資項(xiàng)目?jī)?chǔ)備質(zhì)量。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革等部門(mén)要加強(qiáng)溝通銜接,結(jié)合各類(lèi)保障性安居工程建設(shè)計(jì)劃制定實(shí)施情況,根據(jù)中央預(yù)算內(nèi)投資專(zhuān)項(xiàng)管理辦法相關(guān)要求,提前開(kāi)展項(xiàng)目謀劃儲(chǔ)備。對(duì)于列入2025年改造計(jì)劃,且擬在當(dāng)年或后續(xù)年度申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)投資的,原則上應(yīng)在省建設(shè)計(jì)劃確定后3個(gè)月內(nèi)完成保障性安居工程及配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可研報(bào)告批復(fù)或初步設(shè)計(jì)批復(fù),錄入國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)并納入三年滾動(dòng)計(jì)劃,加快推進(jìn)用地、規(guī)劃、施工圖設(shè)計(jì)等前期工作。對(duì)于列入往年省建設(shè)計(jì)劃擬申請(qǐng)2025年中央預(yù)算內(nèi)投資的,要嚴(yán)格依據(jù)計(jì)劃明確的建設(shè)內(nèi)容,在2024年12月10日前編制完成項(xiàng)目工程量清單及招標(biāo)控制價(jià)并報(bào)財(cái)政部門(mén)評(píng)審,在此基礎(chǔ)上按省有關(guān)工作安排編制項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告,適時(shí)上報(bào)投資計(jì)劃請(qǐng)示文件。(四)嚴(yán)格評(píng)估財(cái)政承受能力。提出配售型保障性住房、配租型保障性住房(保障性租賃住房、公租房保障)、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造計(jì)劃時(shí),屬于政府投資項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)由各市人民政府提交本地區(qū)財(cái)政承受能力論證評(píng)估報(bào)告,證明所提計(jì)劃在其財(cái)政承受能力范圍之內(nèi)。所提交的財(cái)政承受能力論證評(píng)估報(bào)告,應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)省人民政府審定同意。各市應(yīng)當(dāng)對(duì)本地區(qū)配售型保障性住房、配租型保障性住房(保障性租賃住房、公租房保障)、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造計(jì)劃符合黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署,確實(shí)在財(cái)政承受能力范圍內(nèi),堅(jiān)決避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等負(fù)責(zé)。(五)加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。對(duì)于列入年度計(jì)劃的配售型保障性住房、配租型保障性住房(保障性租賃住房、公租房保障)、城中村改造和城市危舊房改造項(xiàng)目,各地要切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任,采取有力措施,及時(shí)組織開(kāi)展項(xiàng)目立項(xiàng)審批、土地征遷、招投標(biāo)等項(xiàng)目前期工作,確保預(yù)算下達(dá)后能夠及時(shí)投入使用,避免出現(xiàn)“錢(qián)等項(xiàng)目”。要明確新開(kāi)工項(xiàng)目的竣工時(shí)間,加快建設(shè)進(jìn)度,加強(qiáng)工程質(zhì)量安全監(jiān)管,確保按期竣工交付。(六)項(xiàng)目申報(bào)要求。各地住房建設(shè)主管部門(mén)要做好配售型保障性住房、配租型保障性住房(保障性租賃住房、公租房保障)、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造項(xiàng)目篩選申報(bào)工作,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)單位所在縣(區(qū))有關(guān)部門(mén)提出列入2025年籌集計(jì)劃的申請(qǐng),需提供相關(guān)材料;對(duì)所篩選申報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看和資料初審,嚴(yán)禁將不符合政策和預(yù)計(jì)不能按時(shí)開(kāi)工的項(xiàng)目列入年度計(jì)劃;省轄市有關(guān)部門(mén)對(duì)縣(區(qū))申報(bào)的計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)審,復(fù)審合格報(bào)請(qǐng)市政府審批。各地對(duì)所有上報(bào)項(xiàng)目的真實(shí)性、合規(guī)性負(fù)責(zé)。(七)按時(shí)報(bào)送計(jì)劃。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門(mén)要會(huì)同市發(fā)展改革和財(cái)政部門(mén),按照本通知明確的各項(xiàng)任務(wù)要求,抓緊研究本地區(qū)2025年配售型保障性住房、配租型保障性住房(保障性租賃住房、公租房保障)、城中村改造和棚戶(hù)區(qū)(城市危舊房)改造計(jì)劃,填寫(xiě)相關(guān)表格(見(jiàn)附件1、2、3、4),并對(duì)項(xiàng)目真實(shí)性、合規(guī)性、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和信訪(fǎng)穩(wěn)定等作出承諾,報(bào)經(jīng)市級(jí)城市人民政府同意后,于2024年11月8日前分別報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳。附件2：某政策性銀行城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款信貸政策
為做好城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款相關(guān)工作，完成黨中央、國(guó)務(wù)院交辦的重點(diǎn)任務(wù)，農(nóng)發(fā)行總行制定印發(fā)了《城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款及貸款管理辦法》。某某省分行立即響應(yīng)、認(rèn)真落實(shí)，積極與省住建廳溝通對(duì)接，結(jié)合前期已支持某某、某某兩市城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款辦貸經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步明確了支持地方開(kāi)展城中村改造專(zhuān)項(xiàng)融資政策要求?，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：(一)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款基本辦貸條件城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款是指農(nóng)發(fā)行向城中村改造一級(jí)開(kāi)發(fā)用地拆遷安置等發(fā)放的固定資產(chǎn)貸款，以城市為單位借入、使用、償還，借款金額實(shí)行總量控制，不得超過(guò)市本級(jí)及申報(bào)專(zhuān)項(xiàng)借款市轄區(qū)2021年-2023年土地出讓收入年平均值，借款上限在200億元以?xún)?nèi)，其中2024年借款金額不得超過(guò)市本級(jí)及申報(bào)專(zhuān)項(xiàng)借款市轄區(qū)2021年-2023年土地出讓收入年平均值的20%。專(zhuān)項(xiàng)借款嚴(yán)格限定用于符合條件的城中村改造項(xiàng)目，實(shí)行住建部門(mén)正式項(xiàng)目清單制管理，市人民政府和區(qū)人民政府(管委會(huì))統(tǒng)籌項(xiàng)目資本金到位。(二)城中村改造項(xiàng)目建設(shè)模式一是以購(gòu)代建模式，通過(guò)政府主導(dǎo)，采用“房票”方式組織收購(gòu)已建成商品房、棚改安置房等，通過(guò)固定房源庫(kù)、收購(gòu)資金封閉運(yùn)行，最終完成城中村改造。二是新拆新建或拆整結(jié)合中的拆除新建模式，需制定具體拆征方案，項(xiàng)目資金可平衡并已制定完備的資金平衡方案。三是城中村改造項(xiàng)目由市級(jí)人民政府負(fù)統(tǒng)借統(tǒng)還主體責(zé)任，還款來(lái)源為城中村改造安置后可出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓收入，單個(gè)項(xiàng)目不能實(shí)現(xiàn)資金自平衡的可以在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌平衡。(三)專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)象、用途和準(zhǔn)入條件借款對(duì)象：專(zhuān)項(xiàng)借款對(duì)象為市級(jí)政府指定、通過(guò)省級(jí)人民政府審核，報(bào)國(guó)家住建部確定的地方國(guó)有企業(yè)。借款用途：專(zhuān)項(xiàng)借款用于支持符合條件的城中村改造項(xiàng)目前期工作(勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用)、征服補(bǔ)償安置、安置房建設(shè)以及安置住房小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。不得介入商業(yè)性房地產(chǎn)領(lǐng)域。項(xiàng)目準(zhǔn)入條件：需列入城中村改造年度計(jì)劃，所在城市土地市場(chǎng)不存在嚴(yán)重土地供給過(guò)剩。(四)專(zhuān)項(xiàng)借款貸款要素借款期限：專(zhuān)項(xiàng)借款期限5年，建設(shè)期以住建部推送項(xiàng)目清單為準(zhǔn)。借款利率：對(duì)標(biāo)銀行同業(yè)，執(zhí)行優(yōu)惠利率。借款額度：以住建部推送項(xiàng)目清單確認(rèn)的融資需求額度為準(zhǔn)。借款方式：專(zhuān)項(xiàng)借款采用信用方式。(五)專(zhuān)項(xiàng)借款辦貸流程專(zhuān)項(xiàng)借款辦理和放款均納入綠色通道辦理。受理調(diào)評(píng)：市級(jí)政府?dāng)M定城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款申報(bào)項(xiàng)目后，農(nóng)發(fā)行某某省分行組成聯(lián)合辦貸工作組即可開(kāi)展受理、評(píng)級(jí)、授信、調(diào)查評(píng)估工作，項(xiàng)目可提前預(yù)審批。審議審批：在取得省政府及地方政府認(rèn)定的項(xiàng)目申報(bào)材料后，即可進(jìn)行貸款審議審批。貸款發(fā)放：在取得住建部推送的正式項(xiàng)目清單后即可進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)借款放款，具體貸款金額以項(xiàng)目清單為準(zhǔn)。借款人要件：市級(jí)政府確定為借款人的文件、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、股東會(huì)決議、近三年審計(jì)報(bào)告及最近月份財(cái)務(wù)報(bào)表、征信報(bào)告等常規(guī)性資料。項(xiàng)目要件：項(xiàng)目應(yīng)具備城中村改造方案(含拆遷安置方案)、項(xiàng)目資金平衡方案，城市人民政府明確其統(tǒng)貸統(tǒng)還的文件、項(xiàng)目可研報(bào)告、立項(xiàng)證明、項(xiàng)目“四證”(根據(jù)辦理進(jìn)度提供)等。(一)資金平衡方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.資金支出安排及落實(shí)情況。包括項(xiàng)目總投資額、各支出方向分項(xiàng)金額、已投入資金額、已落實(shí)的資金、剩余資金籌措渠道及各渠道的資金量；2.預(yù)期收入情況。包括項(xiàng)目預(yù)期總收入、各收入來(lái)源分項(xiàng)金額，各收入來(lái)源測(cè)算依據(jù)及合理性說(shuō)明；3.項(xiàng)目實(shí)施周期及還本付息資金安排；4.本項(xiàng)目不能自平衡的，實(shí)現(xiàn)資金總體平衡、區(qū)域平衡的具體安排；5.項(xiàng)目公司注冊(cè)開(kāi)辦、銀行貸款、專(zhuān)項(xiàng)債券、專(zhuān)項(xiàng)借款等資金封閉管理、專(zhuān)款專(zhuān)用的有關(guān)制度安排。(二)征收補(bǔ)償方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.改造項(xiàng)目范圍內(nèi)土地、房屋和人員底數(shù)，征收責(zé)任單位、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；2.征收補(bǔ)償程序及時(shí)間安排，包括征收補(bǔ)償公告發(fā)布時(shí)間及征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂開(kāi)始和完成時(shí)間；3.依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的有關(guān)程序和時(shí)間要求；4.征收補(bǔ)償方案征求村民意愿情況；5.歷史遺留違法用地和違章建筑的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和處置政策是否妥善。(三)改造方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：1.安置房用地安排，包括凈地時(shí)間以及出讓、劃撥等程序安排；2.除安置房外的其他地塊用于建設(shè)保障性住房的比例和建筑規(guī)模；3.前期手續(xù)辦理情況及預(yù)期完成時(shí)間；4.建設(shè)單位確定和招投標(biāo)時(shí)間安排；5.人員分流安置、產(chǎn)業(yè)搬遷情況和歷史文化風(fēng)貌保護(hù)安排；6.改造后規(guī)劃指標(biāo)確定情況。本次城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款工作時(shí)間緊且有總量控制，先到先得，為我市城中村改造爭(zhēng)取更多資金，消化城區(qū)庫(kù)存房源，結(jié)合工作實(shí)際提出如下建議：一是市政府成立由各城區(qū)政府、市發(fā)改委、市住建局、市財(cái)政局、市自然資源局、市人行、金融監(jiān)管局、承貸國(guó)有企業(yè)、農(nóng)發(fā)行等主要機(jī)構(gòu)組成的工作專(zhuān)班，建立會(huì)商溝通機(jī)制，及時(shí)解決工作中遇到的問(wèn)題，以利于我市城中村改造項(xiàng)目資金高效落地。二是各城區(qū)區(qū)委政府抓緊梳理符合條件的城中村改造項(xiàng)目，按要求逐級(jí)上報(bào)爭(zhēng)取納入國(guó)家項(xiàng)目清單。積極配合金融機(jī)構(gòu)完善辦貸手續(xù)，確保項(xiàng)目貸款資金盡早審批落地。三是深化政銀企對(duì)接。農(nóng)發(fā)行市、縣兩級(jí)行將充分發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)、組織優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)，提前介入，有針對(duì)性開(kāi)展信貸政策宣介、項(xiàng)目融資輔導(dǎo)，幫助項(xiàng)目完善貸款條件，爭(zhēng)取資金更多、更快落地我市。四是將城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款工作納入市委市政府階段性重點(diǎn)工作周交辦事項(xiàng)，督導(dǎo)各城區(qū)、相關(guān)部門(mén)積極推進(jìn)，取得實(shí)效。
