自2024年10月12日財(cái)政部首次明確用好專項(xiàng)債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房以來。各地積極落實(shí)相關(guān)要求，廣州、杭州、鄭州、青島等多地發(fā)布征集通告，但均無專項(xiàng)債項(xiàng)目落地。2025年5月13日，浙江省財(cái)政廳發(fā)布2025年浙江省政府專項(xiàng)債券（十三—二十期）有關(guān)事項(xiàng)的通知，其中，南潯區(qū)溪畔居項(xiàng)目成為全國首個(gè)收購存量商品房專項(xiàng)債項(xiàng)目。
根據(jù)建?！?024〕44號(hào)要求，收購已建成存量商品房用于保障性住房應(yīng)滿足“一現(xiàn)、兩防、三合適”的基本條件，且要選定不超過2家地方國有企業(yè)作為收購主體。今年發(fā)布的建?！?025〕10號(hào)文中，對(duì)于現(xiàn)房、收購主體、價(jià)格和用途等方面給予城市政府更大自主權(quán)，可依法合規(guī)確定合理收購價(jià)格。南潯區(qū)溪畔居項(xiàng)目是自審自發(fā)下的一次嘗試和探索。
一、南潯區(qū)溪畔居項(xiàng)目情況
（一）收購主體
湖州南潯鑫泰物業(yè)服務(wù)有限公司
（二）被收購主體
湖州南潯金杭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
（三）收購標(biāo)的
擬收購的溪畔居部分存量商品房為已竣工的存量商品房，共404套房產(chǎn)，該房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位為湖州南潯金杭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。湖州南潯鑫泰物業(yè)服務(wù)有限公司擬通過收購方式取得湖州市南潯區(qū)練市鎮(zhèn)溪畔居404套房產(chǎn)，涉及總建筑面積42666.61平方米，面積段89-133m2（90m2共計(jì)233套；115m2共計(jì)83套；130 m2共計(jì)88套），對(duì)其進(jìn)行重新裝修升級(jí)作為保障性租賃住房使用。
（四）手續(xù)情況
湖州南潯鑫泰物業(yè)服務(wù)有限公司與湖州南潯金杭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已簽訂《地方政府專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房協(xié)議》。
（五）收購價(jià)格
項(xiàng)目收購面積42666.61平方米，單位收購價(jià)格12000元/平方米。項(xiàng)目收購價(jià)格合計(jì)51200萬元。全部使用專項(xiàng)債券資金解決。
（六）收益與融資平衡情況
本項(xiàng)目運(yùn)營收入為保障性租賃住房租金收入、出售房產(chǎn)收入、停車費(fèi)收入。本項(xiàng)目可用于償還債券本息的項(xiàng)目收益66,374.98萬元，對(duì)應(yīng)本項(xiàng)目到期本息總計(jì) 65,792.00萬元，項(xiàng)目收益對(duì)債券本息的覆蓋倍數(shù)為1.01，項(xiàng)目自身產(chǎn)生的收益能夠償還全部債券本息并具備一定的盈利能力。
二、本地收購存量商品房相關(guān)要求
自去年以來，廣州、杭州、鄭州、青島等多地發(fā)布關(guān)于收購已建成存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目的征集通告，2025年4月22日，湖州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于公開征求《湖州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》意見的公告。本文對(duì)比杭州市收購已建成存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目的征集通告及《湖州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》，結(jié)合南潯區(qū)溪畔居項(xiàng)目，對(duì)比其中異同。
三、總結(jié)
目前住建部并未出具相關(guān)要求，省級(jí)住建部門也未出具操作辦法，專項(xiàng)債券收購存量房決策流程、價(jià)格決策機(jī)制、申報(bào)資料要求并未明確。從南潯區(qū)溪畔居項(xiàng)目公開資料來看，該項(xiàng)目仍然按照傳統(tǒng)專項(xiàng)債券申報(bào)執(zhí)行，并未特殊管理。本文從專項(xiàng)債券政策管理要求以及《政府采購法》《政府采購法實(shí)施條例》，對(duì)專項(xiàng)債券收購存量商品房用于保障性住房提出以下建議：
1、選擇合適收購主體。開展收購存量商品房作為保障性住房的一般由政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，但各區(qū)、縣人民政府是否可指定收購主體一直未明確。從去年各地發(fā)布的征集通告來看，一般由地市級(jí)指定國有企業(yè)作為收購主體，各區(qū)、縣無法指定，但從《湖州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》及《南潯區(qū)溪畔居項(xiàng)目》來看，各區(qū)、縣有了更大的自主權(quán)，可指定本級(jí)國有企業(yè)作為收購主體。
2、明確收購范圍和條件。“一現(xiàn)兩防三合適”作為收購存量商品房的要求沒有發(fā)生改變，但存在較大爭(zhēng)議的為價(jià)格合適，杭州市的價(jià)格確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：劃撥土地成本和建安成本、增加不超過5%的利潤也是各地發(fā)布征集公告的收集標(biāo)準(zhǔn)，但從《南潯區(qū)溪畔居項(xiàng)目》來看，收購價(jià)格后期可能會(huì)有所突破。收購價(jià)格需需符合《政府采購法》《政府采購法實(shí)施條例》相關(guān)要求。
3、做好項(xiàng)目申報(bào)管理。目前來說，各地并未明確專項(xiàng)債券收購存量商品房用于保障性住房資料清單，可參考專項(xiàng)債券收購閑置土地要求，確定收購基礎(chǔ)價(jià)格、集體決策收購價(jià)格、與房屋使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無異議，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。但市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估報(bào)告、項(xiàng)目是否需要列入保障性住房臺(tái)賬目前尚未明確。
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