土地儲備計劃對于經(jīng)濟社會的發(fā)展具有深遠的意義和重要性。它不僅能夠優(yōu)化土地資源的配置，通過結合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，實現(xiàn)土地資源的合理利用和高效開發(fā)，而且能夠顯著增強政府對土地市場的調(diào)控能力，保持土地市場的平穩(wěn)運行，避免市場投機和過度炒作。此外，土地儲備計劃還能優(yōu)先保障重大項目、民生工程等領域的用地需求，為這些關鍵領域的發(fā)展提供堅實的土地資源支持。因此，制定科學的土地儲備計劃是開展土儲工作的重要前提。
本文從編制目的與依據(jù)、儲備范圍與規(guī)模、儲備策略與措施等方面，結合廣州市24年土地儲備計劃，說明科學的土地儲備計劃的編制要點。
土地儲備計劃應明確其編制目的，通常是為了加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，提高土地資源的合理配置和高效利用。同時，需要列出編制該計劃的法律依據(jù)和政策文件，如國家《土地儲備管理辦法》及地方性的相關規(guī)定等。以廣州市為例，廣州市堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大精神和高質(zhì)量發(fā)展要求，聚焦市委、市政府重點任務部署，堅持政府主導，推動成片儲備、連片規(guī)劃、系統(tǒng)策劃，為廣州市經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展提供資源保障。廣州市土地儲備計劃地方性相關政策規(guī)定編制依據(jù)有《廣州市土地儲備管理辦法》、《廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》、《廣州市2024年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃》及其他法律法規(guī)及政策文件。（一）儲備范圍
土地儲備計劃的儲備范圍，是依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、土地市場供需狀況、城市發(fā)展需求以及生態(tài)環(huán)境保護要求等多方面因素綜合界定的。這一范圍通常涵蓋了城市發(fā)展中亟需的、具有開發(fā)潛力的、適宜進行公共設施建設和產(chǎn)業(yè)布局的各類土地，包括但不限于城市更新區(qū)域、新區(qū)開發(fā)地帶、交通干線周邊、產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址地、生態(tài)修復和環(huán)境保護重點區(qū)域等。在確定儲備范圍時，政府會充分考慮土地資源的稀缺性、區(qū)位優(yōu)勢和開發(fā)潛力，以及土地市場的供需平衡，確保儲備的土地既能滿足城市建設和經(jīng)濟發(fā)展的迫切需求，又能兼顧生態(tài)環(huán)境的保護和可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用。廣州市2024年的土地儲備范圍涵蓋了多個重點功能片區(qū)，如廣州國際金融城、天河智谷、琶洲地區(qū)、白云新城、黃埔科技城、空港經(jīng)濟區(qū)等。這些區(qū)域是廣州市未來發(fā)展的核心區(qū)域，具有高度的產(chǎn)業(yè)集聚和人口吸引力。土地儲備范圍廣泛分布在廣州市的各個行政區(qū)，其中以黃埔區(qū)、白云區(qū)和南沙區(qū)為最多。每個行政區(qū)都有其獨特的儲備地塊，以滿足不同區(qū)域的發(fā)展需求。以黃浦區(qū)為例，黃埔區(qū)的儲備地塊主要集中在重點發(fā)展區(qū)域和產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，如科學城、知識城等。這些地塊將用于推動高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。土地儲備計劃的儲備規(guī)模是根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展需求、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地市場供求狀況等多方面因素綜合確定的。這一規(guī)模旨在合理平衡土地資源的供給與需求，既要滿足當前和未來發(fā)展的用地需求，又要避免土地資源的過度開發(fā)和浪費。在制定過程中，政府會充分考慮城市擴張、基礎設施建設、產(chǎn)業(yè)升級、人口增長等因素，確保儲備規(guī)模既能支撐城市建設和經(jīng)濟發(fā)展，又能保護耕地資源和生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。同時，儲備規(guī)模的確定還需考慮土地市場的實際情況，確保土地供應的穩(wěn)定性和有序性，避免土地市場出現(xiàn)過度波動，從而維護土地市場的健康發(fā)展。合理確定土地儲備的總量和年度計劃量。這需要考慮城市經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢、基礎設施建設需求、土地市場形勢以及政府財政狀況等多個因素。
2024年，廣州市土地儲備計劃完成土地儲備2387公頃，按用途分類統(tǒng)計分別為商服用地280公頃、工礦倉儲用地994公頃、住宅用地364公頃、其他用地749公頃；按行政區(qū)統(tǒng)計分別為越秀區(qū)2公頃、海珠區(qū)32公頃、荔灣區(qū)59公頃、天河區(qū)70公頃、白云區(qū)354公頃、黃埔區(qū)372公頃、花都區(qū)180公頃、番禺區(qū)278公頃、南沙區(qū)327公頃、從化區(qū)107公頃、增城區(qū)506公頃、空港經(jīng)濟區(qū)100公頃。
（一）儲備策略
根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展需求，儲備策略涉及到明確土地儲備的目標和定位、聚焦城市關鍵區(qū)域、明確儲備土地的要素、探索籌資渠道、建立健全土地儲備監(jiān)管機制、明確土地儲備的總體策略等。
廣州市土地儲備策略與措施的依據(jù)主要基于法律法規(guī)與政策指導、市場需求與經(jīng)濟發(fā)展、資金保障與監(jiān)管機制以及組織保障與技術支持等多個方面，24年廣州市土地儲備策略與措施主要有以下幾點：
（一）資金籌措
明確土地儲備資金的來源渠道，如政府財政資金、土地儲備專項債券等。10月8日國新辦新聞發(fā)布會，國家發(fā)展改革委提出運用專項債券等支持盤活存量閑置土地，這意味著土儲專項債重新啟動；10月17日國新辦新聞發(fā)布會，提出將研究設立收購存量土地專項借款，作為專項債券的補充，中國人民銀行提供專項再貸款支持。需要注意的是，根據(jù)2017年6月發(fā)布的《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》專項債券發(fā)行規(guī)模不得超過項目預期土地出讓收入的70%。
土地儲備計劃的資金使用計劃，是基于土地儲備項目的規(guī)模、進度、預期收益以及資金籌集渠道等多方面因素精心設計的。這一計劃旨在確保土地儲備工作的順利實施，合理控制資金流動，優(yōu)化資金配置，提高資金使用效率。它通常包括土地收儲成本（土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費和前期土地開發(fā)成本）、財務管理費用、風險準備金等多個方面的預算安排，同時還會考慮資金的時間價值和風險收益平衡，確保項目資金充足且成本可控。此外，資金使用計劃還會設定嚴格的監(jiān)管和審計機制，確保資金使用的透明度和合規(guī)性，防止資金濫用和浪費，從而保障土地儲備計劃的高效執(zhí)行和土地資源的有效利用。土地儲備計劃的保障措施，旨在確保土地儲備工作的順利實施和高效推進，主要包括建立健全的組織管理體系，明確各部門職責分工，形成協(xié)同推進的工作格局；制定完善的法律法規(guī)和政策支持體系，為土地儲備提供堅實的法律保障和政策引導；強化資金籌措和財務管理，確保土地儲備資金的充足性和穩(wěn)定性，同時加強資金監(jiān)管，提高資金使用效率和透明度；實施嚴格的土地管理和監(jiān)管措施，加強對土地收儲、整治、出讓等各個環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保土地資源的合理利用和有效保護；加強風險評估和防控，建立風險預警和應對機制，及時識別和應對土地儲備過程中可能出現(xiàn)的風險和問題；同時，注重信息公開和公眾參與，提高土地儲備工作的透明度和民主性，保障公眾的知情權和參與權，從而確保土地儲備計劃能夠順利實施，有效促進城市建設和經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。
專項債券的重新啟動，將加快地方政府土地儲備工作的推進，這既是機遇也是挑戰(zhàn)，需要政府制定更為科學的土地儲備計劃，結合國家重大發(fā)展戰(zhàn)略和地方發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)化土地空間布局，合理分配開發(fā)土地資源，同時注意風險的把控，不可急于求成，這樣才能推動土地儲備工作科學高效，促進經(jīng)濟社會發(fā)展。
