在城市發(fā)展的漫長進程中，老舊場站作為特定歷史時期的產物，曾在交通運輸、物資集散等方面發(fā)揮過重要作用。然而，隨著城市規(guī)模的擴張、產業(yè)結構的調整以及交通體系的升級，眾多老舊場站逐漸失去原有功能，陷入閑置與衰敗，成為城市空間中的“失落之地”。在當下如火如荼的城市更新行動中，如何盤活利用這些老舊場站，使其重新融入城市發(fā)展脈絡，釋放新的活力，成為城市規(guī)劃者、建設者以及社會各界共同關注的焦點。近期國家已發(fā)布關于做好城市更新專項2025年投資計劃申報的通知，城市更新專項資金正處于申報時期。
一、老舊場站現(xiàn)狀與困境
老舊場站承載著城市的歷史記憶。許多場站始建于城市工業(yè)化起步階段，其建筑風格、設施布局都深深烙印著那個時代的特征，見證了城市的興衰變遷。但如今，它們面臨著諸多困境。從功能上看，老舊場站設施陳舊，難以滿足現(xiàn)代交通運輸和物流的高效需求。鐵路場站的軌道老化、裝卸設備落后，公路場站的停車場容量不足、信息化水平低，無法適應日益增長的交通流量和復雜的運輸組織要求。從空間形態(tài)上，這些場站占據著城市中心或黃金地段，卻往往呈現(xiàn)出破敗、雜亂的景象，與周圍現(xiàn)代化的城市景觀格格不入，成為城市空間品質提升的“絆腳石”。同時，由于長期閑置，部分老舊場站還存在安全隱患，建筑結構老化、消防設施缺失等問題亟待解決。
二、老舊場站盤活的意義
1、經濟價值重煥生機：盤活老舊場站能夠帶來顯著的經濟效益。一方面，通過改造升級為現(xiàn)代化的物流園區(qū)、商業(yè)綜合體等，可實現(xiàn)土地資源的高效利用，大幅提升土地價值。例如，將老舊鐵路貨運場站改造為集倉儲、配送、電商服務于一體的智慧物流園區(qū)，引入先進的物流管理系統(tǒng)，吸引眾多物流企業(yè)入駐，不僅增加了地方稅收，還創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，帶動了相關產業(yè)的發(fā)展。另一方面，一些具有特色的老舊場站，如保留了歷史建筑風貌的客運站，可開發(fā)為文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)，吸引文創(chuàng)企業(yè)、藝術家工作室入駐，通過舉辦各類文化活動、展銷文創(chuàng)產品等，形成新的經濟增長點，推動城市文化產業(yè)的繁榮。
2、社會價值傳承延續(xù)：老舊場站的盤活利用是對城市歷史文化的傳承與保護。它們作為城市發(fā)展的見證者，蘊含著深厚的文化底蘊。將其改造為城市文化博物館、歷史展覽館等，能讓市民直觀地了解城市的發(fā)展歷程，增強對城市的認同感和歸屬感。比如，把一座廢棄的電車場站改造成電車文化博物館，展示電車的發(fā)展歷史、不同時期的電車模型以及相關的運營設備，讓市民在參觀體驗中感受城市交通的變遷。此外，盤活后的老舊場站還可作為公共活動空間，舉辦各類公益活動、社區(qū)集會等，豐富市民的精神文化生活，促進社區(qū)的和諧發(fā)展。
3、空間價值重塑提升：從城市空間布局的角度看，盤活老舊場站有助于優(yōu)化城市空間結構。將原本閑置、低效利用的土地轉化為功能多元、活力充沛的城市空間，填補城市功能短板。例如，將位于城市中心區(qū)的老舊公交場站改造為城市公園或綠地，增加城市的綠色空間，改善城市生態(tài)環(huán)境，提升居民的生活品質。同時，通過合理規(guī)劃交通流線，將老舊場站與周邊的交通網絡有機銜接，可緩解城市交通擁堵，提高城市交通運行效率。
三、如何盤活老舊場站
1、功能置換與復合：根據城市發(fā)展需求和老舊場站的區(qū)位特點，進行功能置換是常見的盤活策略。位于城市商業(yè)中心附近的老舊場站，可改造為購物中心、主題商業(yè)街等商業(yè)功能。例如，上海的上生·新所，其前身為上海生物制品研究所，經過改造后，保留了歷史建筑風貌，引入了時尚零售、餐飲、文化藝術等多種業(yè)態(tài)，成為上海的網紅打卡地和時尚文化新地標。而對于一些位于城市新區(qū)或產業(yè)園區(qū)周邊的場站，則可轉型為產業(yè)服務平臺，如科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間等，為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供空間支持。此外，功能復合也是趨勢，如打造集辦公、商業(yè)、居住為一體的綜合性社區(qū)，實現(xiàn)24小時活力街區(qū)的打造。
2、空間改造與再生：在空間改造方面，注重對老舊場站原有建筑結構和空間形態(tài)的保護與利用。對于具有歷史價值的建筑，采用“修舊如舊”的手法，保留其外立面、結構框架等，同時對內部空間進行現(xiàn)代化改造，滿足新的功能需求。例如，北京的798藝術區(qū)，原是國營798廠等電子工業(yè)的老廠區(qū)，藝術家們將廢棄的廠房改造成藝術工作室、畫廊、展廳等，通過對空間的重新劃分和裝飾，保留了工業(yè)時代的痕跡，營造出獨特的藝術氛圍。對于一些普通建筑，則可根據新功能進行重新設計，增加采光、通風設施，優(yōu)化空間布局，提升空間品質。同時，注重公共空間的營造，打造廣場、庭院等開放空間，增強場所的吸引力和可達性。
3、技術應用與賦能：借助現(xiàn)代信息技術，為老舊場站的盤活利用賦能。在智慧交通方面，通過安裝智能停車系統(tǒng)、交通誘導設備等，提升場站的交通管理效率。在能源利用上，采用太陽能、地熱能等可再生能源技術，實現(xiàn)場站的節(jié)能減排。例如，一些改造后的物流園區(qū)利用屋頂安裝太陽能板，為園區(qū)內的照明、設備運行等提供電力。此外，利用大數據、物聯(lián)網等技術，實現(xiàn)對場站運營管理的智能化監(jiān)控，提高運營效率，降低運營成本。
四、如何申請資金
1、城市更新中央預算內投資專項
在申請時，各地區(qū)需先行編制城市基礎設施更新改造實施方案，后續(xù)申報專項資金的項目，必須納入該實施方案。支持方式分為兩種：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)（城市危舊房）改造等，原則上采取打捆或切塊方式下達資金；而城中村改造、城市公共空間改造利用、老舊街區(qū)（廠區(qū)）改造提升等，包括老舊場站改造，原則采取按項目下達方式。按項目下達意味著項目要歷經區(qū)、市、省、國家的層層嚴格審核，只有審核通過的項目，才能獲得國家提供的專項資金補助。支持額度方面，根據不同地區(qū)有明確劃分：在老舊居住區(qū)宜居改造工程、城中村綜合改造工程中，東部、中部、西部、東北地區(qū)中央預算內投資支持金額原則上不超過項目總投資（符合支持方向的核定總投資，不包含征地拆遷、異地安置費用等）的50%、60%、70%、70%；在城市公共空間功能提升工程、老舊街區(qū)（廠區(qū)）轉型提質工程，如老舊場站改造為公共空間或產業(yè)園區(qū)等項目中，東部、中部、西部、東北地區(qū)中央預算內投資支持金額原則上不超過項目總投資的40%、50%、60%、60%。該專項聚焦公益性基礎設施和公共服務設施重點項目，老舊場站改造若朝著打造公共體育設施、文化活動中心等公益性方向發(fā)展，將更加符合申報要求。
2、政府專項債券
地方政府專項債券一般用于有一定收益的公益性項目，老舊場站符合專項債券領域－城市更新，若改造為具有經營性質的產業(yè)園區(qū)、文化街區(qū)等，其主要問題在于產權是否歸屬于項目單位所有。
3、老舊廠房更新利用獎勵資金（以北京市為例）
為深入貫徹落實城市更新工作要求，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新活力，促進產業(yè)結構優(yōu)化升級，北京市設立了老舊廠房更新利用獎勵資金。重點支持企業(yè)通過老舊廠房更新，有效盤活存量空間，開展先進制造業(yè)、軟件信息服務業(yè)等產業(yè)類項目布局建設。申請該資金，項目申報單位應為在京企業(yè)，生產經營內容要符合國家相關法律法規(guī)、政策要求。申報項目需符合國家及本市產業(yè)政策要求，手續(xù)齊全，且未獲得其他市級財政資金支持。同時，項目需在規(guī)定時間內已竣工（如2024年1月1日至12月31日內），并遵守北京市老舊廠房更新項目管理要求，建設期不超過3年，固定資產投資不低于500萬元。符合支持條件的項目，按不超過納入獎勵范圍項目總投資10%給予獎勵，單個項目獎勵金額不超過1000萬元。符合條件的申報單位可在規(guī)定時間內，登錄“北京通企服版APP-一體化申報平臺”“北京市中小企業(yè)公共服務平臺一體化申報平臺”或北京市人民政府門戶網站“政策兌現(xiàn)”頻道進行申報，按照填報指引對相關企業(yè)信息及對應材料進行提交。
4、社會資本參與
通過公私合營（PPP）模式吸引社會資本參與老舊場站盤活利用項目，是解決資金問題的重要途徑之一。社會資本可以通過投資建設、運營管理等方式參與改造，并從中獲得經濟回報。在具體操作中，政府相關部門需制定完善的項目實施方案和合作協(xié)議，明確雙方的權利和義務。例如，對于將老舊場站改造為商業(yè)綜合體的項目，政府可提供土地資源、政策支持等，社會資本負責項目的投資建設、招商運營等工作。社會資本參與不僅能緩解政府財政壓力，還能引入先進的管理經驗和技術，提高項目的運營效率和質量。項目發(fā)起方可通過公開招標、競爭性談判等方式選擇合適的社會資本方，雙方共同組建項目公司，負責項目的具體實施。
五、成功案例
1、深圳蛇口海上世界文化藝術中心項目
其前身是蛇口客運碼頭。改造后，成為一個融合藝術展覽、文化活動、商業(yè)休閑等多種功能的文化藝術中心。建筑設計保留了原有碼頭的工業(yè)風格，同時采用了現(xiàn)代化的建筑技術和材料。在這里，人們可以欣賞到各類藝術展覽，參加文化講座和演出，還能在海邊的餐廳享受美食，感受城市文化與海洋文化的交融。
2、江西省南昌市雷公坳文化體育產業(yè)園項目
項目原為江西昌九至昌樟高速公路服務區(qū)，1996年投入使用，占地約207畝，建筑面積5.8萬平方米，2007年所在高速段被調整為城市快速路，服務區(qū)功能喪失，原設施和用地閑置。2019年通過分期分區(qū)集中連片改造利用，2021年10月全面投入運營，成為全國高速公路服務區(qū)舊址成功轉型的范例。在產權關系不變、用地性質不變、建筑結構不變的基礎上，省屬國有平臺公司成功引入上海某集團，總投資約3億元，對原服務區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造，實現(xiàn)了閑置土地盤活利用、歷史建筑煥發(fā)活力、環(huán)境品質有效提升。
3、石景山區(qū)模式口歷史文化街區(qū)保護更新項目
項目位于石景山區(qū)中部，占地34.46公頃，區(qū)域內有國家級文保單位2處、市級文保單位2處、區(qū)級文保單位17處、有價值院落37處。2020年以來，借鑒共生院模式，以點帶面打造1000平方米的“京西百變院子”成為模式口市民會客廳，街區(qū)風貌得到顯著提升。采用“躉租+騰退”相結合的拼盤模式，躉租沿街房屋118戶99間，總建筑面積8200平方米，為全面完成主街、主巷房屋外立面的修繕改造提升打下基礎。街區(qū)成立環(huán)境綜合整治專項行動指揮部，金頂街街道牽頭主導，充分發(fā)揮“街道吹哨，部門報到”機制，成立“模式口老街坊議事廳”，志愿者積極建言獻策、參與共治、化解矛盾，推進環(huán)境整治工作。傳統(tǒng)院落經調整升級后引入多元業(yè)態(tài)，規(guī)?；肺幕郝鋷訁^(qū)域商業(yè)活力，臨街小型店鋪豐富街區(qū)煙火氣。院落設計與甄選商戶工作無縫對接，根據商戶需求進行建筑及景觀設計，主體結構完工后，商戶立即開展內裝工作，縮短建設工期，同時保證建筑使用合理性。
六、總結
在城市更新的時代浪潮下，老舊場站的盤活利用，承載著對城市歷史的尊重與傳承，更開啟了城市未來發(fā)展的創(chuàng)新探索。2025 年，多個地區(qū)出臺的盤活存量資產、推進城市更新的相關政策，為老舊場站的重生提供了有力支撐，從政策扶持到申報流程，都為項目的順利開展提供了指引。但是在各地在推進老舊場站盤活利用時，都遵循嚴格規(guī)范。一方面，需要厘清場站的產權關系，對產權不明晰的項目，需依法依規(guī)完成產權界定與登記。另一方面，要做好項目前期手續(xù)的完善工作，包括補辦手續(xù)、開展竣工驗收與財務決算、重新評估資產價值等。此外，在盤活過程中，還需防控風險，保障國有資產不流失，確保基礎設施穩(wěn)健運營。
參考文獻：
1、《產城融合江南新語｜老廠房變形記》廣西南寧市江南區(qū)人民政府；
2、《聚焦五個維度 天津市河東區(qū)探索城市更新創(chuàng)新模式》金臺資訊；
3、《老舊場站盤活利用項目-2025年中央預算內投資項目資金申請報告》北京智博睿項目管理有限公司；
4、《存量資產盤活與城市更新升級》東灘智庫；
5、《盤活存量空間 重塑城市活力 闊步邁向城市“更新”征程》寧波住建。
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