2024年10月12日，財(cái)政部在國務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會(huì)上首次明確提出“用好專項(xiàng)債券收購存量商品房用于各地保障性住房”，并要求各地優(yōu)化保障性住房供給。2024年12月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見》(國辦發(fā)〔2024〕52號(hào))，提出“允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房”，同時(shí)，明確“保障性住房”地方政府專項(xiàng)債券可用作項(xiàng)目資本金。本文依據(jù)中國債券信息網(wǎng)公開披露報(bào)告及數(shù)據(jù)對浙江、四川兩省11個(gè)典型案例數(shù)據(jù)，分析實(shí)施模式、成效與風(fēng)險(xiǎn)，為優(yōu)化政策執(zhí)行提供參考。
一、項(xiàng)目區(qū)域特征
浙江?。?個(gè)項(xiàng)目）覆蓋三類重點(diǎn)區(qū)域：
核心產(chǎn)業(yè)區(qū)（5個(gè)）：
? 溫州市甌海區(qū)（2個(gè)項(xiàng)目）位于高鐵新城核心區(qū)，依托交通樞紐發(fā)展保障房；
? 杭州市富陽區(qū)（1個(gè)項(xiàng)目）處于城西科創(chuàng)大走廊，定位科創(chuàng)人才居住區(qū)；
? 湖州市吳興區(qū)（2個(gè)項(xiàng)目）布局于童裝產(chǎn)業(yè)名鎮(zhèn)及商業(yè)配套區(qū)（吾悅廣場）。
文旅經(jīng)濟(jì)區(qū)（3個(gè)）：
? 桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)（旅游名鎮(zhèn)）；
? 湖州市南潯區(qū)（古鎮(zhèn)核心區(qū)）；
? 湖州市安吉縣（“兩山”未來科技城）。
縣域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)（1個(gè)）：
? 溫州市瑞安市（全國百強(qiáng)縣）。
四川?。?個(gè)項(xiàng)目）聚焦功能型區(qū)域：
? 南充市儀隴縣（工農(nóng)業(yè)主導(dǎo)區(qū)，側(cè)重存量房去庫存）；
? 南充市順慶區(qū)（川東北交通樞紐，配套保障住房）。
二、項(xiàng)目融資特征
浙江省項(xiàng)目平均總投資額26,599萬元，規(guī)模差異顯著——最小項(xiàng)目（瑞安）僅5,747萬元，最大項(xiàng)目（湖州南?。┻_(dá)51,200萬元；專項(xiàng)債券資金占比均值為70.26%，資本金比例達(dá)36.44%。
四川省項(xiàng)目平均總投資15,157萬元，專項(xiàng)債券占比77.9%（儀隴縣80%、順慶區(qū)75.11%），資本金比例僅22.5%。
三、項(xiàng)目收購特征
浙江省均價(jià)達(dá)1.11萬元/㎡（區(qū)間0.78-1.38萬元/㎡），定價(jià)普遍采用備案價(jià)折扣機(jī)制（溫州項(xiàng)目低至備案價(jià)的54%-63%、桐鄉(xiāng)項(xiàng)目當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)55%-60%、湖州項(xiàng)目同地段市場價(jià)90%）。房源規(guī)模：杭州富陽整棟收購（4.8萬㎡），其余為分散套房（46-577套）。
四川省均價(jià)僅0.46萬元/㎡（不足浙江42%），直接參照市場協(xié)議價(jià)。房源以中小規(guī)模為主。
四、項(xiàng)目運(yùn)營特征
運(yùn)營模式呈現(xiàn)分化：浙江租金主導(dǎo)型（浙江8/9項(xiàng)目）：租金+車位占比＞80%，桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項(xiàng)目增加廣告收入（占比10.6%）。銷售退出型（湖州4項(xiàng)目）：遠(yuǎn)期出售房產(chǎn)貢獻(xiàn)核心收益；四川50%項(xiàng)目采用配租+配售混合模式。
五、小結(jié)
2025年住建部發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部財(cái)政部關(guān)于做好收購存量商品房有關(guān)工作的通知》（建?！?025〕10號(hào)）對放寬收購存量房要求，在收購主體、收購價(jià)格和用途方面給了城市政府更大自主權(quán)。浙江、四川作為自審自發(fā)地區(qū)在存量房專項(xiàng)債探索中呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。在項(xiàng)目實(shí)操中除了滿足收益平衡外，還應(yīng)關(guān)注本地人口規(guī)模、房價(jià)收入比、商品存量房情況，嚴(yán)防新增隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和國有企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
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