廣東省于2月28日成功發(fā)行了307億元的土儲(chǔ)專項(xiàng)債，繼北京之后，是全國(guó)第二個(gè)發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債的省份，同時(shí)也是全國(guó)第一個(gè)發(fā)行了回收閑置存量土地專項(xiàng)債的省份。本次共發(fā)行86個(gè)項(xiàng)目，其中包含84個(gè)“存量”土儲(chǔ)和2個(gè)“新增”土儲(chǔ)。2024年自然資源部242號(hào)文出臺(tái)之后，基層地方政府對(duì)土儲(chǔ)專項(xiàng)債充滿了期待，各省行動(dòng)不一，北京和廣東分別先行一步。自2月上旬廣東各地市陸續(xù)公示土地收儲(chǔ)之后，全國(guó)多地自然資源部門趕赴廣東調(diào)研取經(jīng)。
本文將對(duì)廣東這一批土儲(chǔ)專項(xiàng)債做簡(jiǎn)單分析解構(gòu)。
除了東莞，廣東本次土儲(chǔ)發(fā)行全覆蓋（地市級(jí)層面）。
廣東省共21個(gè)地市（含深圳），本次發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債的地區(qū)共有19個(gè)地市，包含了53個(gè)縣區(qū)級(jí)（縣、區(qū)、縣級(jí)市、市本級(jí)）。
由于深圳是單獨(dú)的自審自發(fā)地區(qū)，因此本次只有東莞市沒有發(fā)行土儲(chǔ)專項(xiàng)債。
本次共發(fā)行86個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目數(shù)最多的是肇慶市，共發(fā)行15個(gè)項(xiàng)目，惠州市發(fā)行了11個(gè)項(xiàng)目排在第二，汕尾市發(fā)行了10個(gè)項(xiàng)目排在第三。有七個(gè)地市只發(fā)行了1個(gè)項(xiàng)目，分別是清遠(yuǎn)、潮州、云浮、陽江、揭陽、汕頭、中山。
表01：廣東各地市土儲(chǔ)項(xiàng)目數(shù)量排名
25年重新開啟土儲(chǔ)專項(xiàng)債之后，市場(chǎng)普遍關(guān)注土儲(chǔ)債的額度，有多種版本的預(yù)測(cè)，但是在元旦前2025年提前批額度下達(dá)時(shí)并未將土儲(chǔ)專項(xiàng)債的額度單列，額度還是由各地區(qū)根據(jù)項(xiàng)目和具體情況自行確定。北京市于2月18日發(fā)行了116.87億元的土儲(chǔ)專項(xiàng)債，為北京市提前批額度626億元的18.67%。廣東省發(fā)行的307億土儲(chǔ)專項(xiàng)債，為廣東省（不含深圳）提前批額度2587億元的11.87%。
如果要預(yù)測(cè)土儲(chǔ)專項(xiàng)債的比例，廣東省更具參考性，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的額度約為整體新增專項(xiàng)債額度的10-15%之間。
1.額度最高的為廣州市，共發(fā)行60.46億元，全省占比19.7%，接近兩成。2.額度第二的為珠海市，共發(fā)行57.52億元，全省占比18.7%。3.額度第三的為惠州市，共發(fā)行53.58億元，全省占比17.4%。4.額度第四的為肇慶市，共發(fā)行31.46億元，全省占比10.2%。前四位全部為大灣區(qū)的城市，共占比66.1%，再加上佛山、中山、江門三個(gè)地區(qū)，大灣區(qū)城市土儲(chǔ)額度為222.38億元，占全省的72.4%。作為參考，土儲(chǔ)額度更多可能會(huì)用在一二線、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市。
表02：廣東各地市土儲(chǔ)額度排名（單位：萬元）
五、土儲(chǔ)項(xiàng)目的總投資有多大？
1.廣東86個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目總投資共計(jì)473.27億元，平均單個(gè)項(xiàng)目總投資為5.5億元。2.總投資最大的為廣州市本級(jí)《廣龍路公益收回地塊（存量收儲(chǔ)）》項(xiàng)目，總投資70億元，全部100%申請(qǐng)專項(xiàng)債，本次發(fā)行30億元。3.總投資最小的為汕尾市海豐縣的《海豐縣回購(gòu)閑置地塊（編號(hào)03）項(xiàng)目（回收存量閑置土地）》項(xiàng)目，總投資1000萬元，全部100%申請(qǐng)專項(xiàng)債，本次發(fā)行1000萬元。4.總投資小于1億元的項(xiàng)目有26個(gè)，總投資在1億元至5.5億元之間的項(xiàng)目有34個(gè)，總投資在5.5億元至10億元之間的項(xiàng)目有13個(gè)，總投資在10億元以上的項(xiàng)目有13個(gè)。
表03：廣東土儲(chǔ)總投資構(gòu)成
六、土儲(chǔ)項(xiàng)目能發(fā)多少債？
土儲(chǔ)項(xiàng)目可以100%發(fā)債。土儲(chǔ)項(xiàng)目不同于基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目，不需要資本金投入，本次廣東省發(fā)行的86個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目，其中100%發(fā)債的有43個(gè)，債券申請(qǐng)總額占比92%-99%的項(xiàng)目有21個(gè)，債券申請(qǐng)總額占比在80%-90%的項(xiàng)目有7個(gè)，債券申請(qǐng)總額占比低于80%的項(xiàng)目有15個(gè)。
表04：廣東土儲(chǔ)發(fā)債比例
七、土儲(chǔ)項(xiàng)目能否一次性發(fā)完？
本次廣東省86個(gè)項(xiàng)目，債券總需求一次性發(fā)完的項(xiàng)目有59個(gè)，占比達(dá)到68.6%。還有兩個(gè)項(xiàng)目接近一次性發(fā)完，分別為：佛山高明區(qū)項(xiàng)目，總需求3.24億元，本次發(fā)行3.2億元；
茂名市本級(jí)項(xiàng)目，總需求3.34億元，本次發(fā)行3.33億元。
土儲(chǔ)債能發(fā)1年、2年、3年、5年、7年，在2015年-2019年發(fā)行的土儲(chǔ)債以3年和5年期為主。廣東省本次發(fā)行的土儲(chǔ)債有兩種期限，5+2含權(quán)、7年期。主要以7年期為主，共有69個(gè)項(xiàng)目，占比80.2%；5+2含權(quán)的項(xiàng)目有17個(gè)，占比19.8%。
廣東省也是全國(guó)第一個(gè)發(fā)行含權(quán)政府債的省份。
本次廣東省86個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目，收益覆蓋倍數(shù)最低為1.2倍，最高為3.61倍，大部分收益覆蓋倍數(shù)在1.2-1.5之間。
表05：廣東土儲(chǔ)收益覆蓋倍數(shù)統(tǒng)計(jì)
十、廣東土儲(chǔ)，涉及國(guó)企多還是民企多？
本次廣東省土儲(chǔ)債，原有權(quán)屬人為國(guó)有企業(yè)的占絕大多數(shù)，占比達(dá)到2/3。
表06：廣東土儲(chǔ)項(xiàng)目原有土地權(quán)屬人統(tǒng)計(jì)
廣東省本次土儲(chǔ)專項(xiàng)債，收購(gòu)的土地包括了：住宅用地、商服用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地、集體土地、商住用地等。
