國務(wù)院辦公廳7月10日出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確工作目標(biāo)：2020年新開工改造老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目專項(xiàng)債券有哪些特點(diǎn)？針對新的政策又哪些需要注意的地方呢？
目錄
一、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)行情況
2020年截止目前已有河北省、江西省、深圳市、山東省、安徽省、北京市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、新疆自治區(qū)等地區(qū)發(fā)行老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債。2020年3月之前的申報(bào)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目大多歸入“市政建設(shè)專項(xiàng)債券”、“民生事業(yè)專項(xiàng)債券”、“生態(tài)環(huán)保和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)債券”領(lǐng)域發(fā)行，自2020年4月3日，國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制新聞發(fā)布會上財(cái)政部副部長許宏才講話提出專項(xiàng)債增加“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域”投向起，全國共發(fā)行7只獨(dú)立老舊小區(qū)專項(xiàng)債券，總發(fā)行額度26.7億元，發(fā)行期限從7年至30年不等，專項(xiàng)債與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造更加緊密地結(jié)合到一起。
經(jīng)過分析已發(fā)行項(xiàng)目的情況，老舊小區(qū)專項(xiàng)債券有如下特點(diǎn)：
（1）發(fā)行期限有所延長。五月份之前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)行期限以5年、10年為主，最長期限20年。5月份之后發(fā)行期限以10年及以上年限為主，最長期限30年。
（2）發(fā)行金額“碎片化”。大多數(shù)地區(qū)平均單個(gè)項(xiàng)目金額不足1億。
（3）發(fā)行類型多樣。一是將“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”作為獨(dú)立類別，如深圳、天津、廈門、陜西和湖南。二是部分地區(qū)將老舊小區(qū)改造項(xiàng)目歸入“市政建設(shè)專項(xiàng)債券”、“民生事業(yè)專項(xiàng)債券”、“生態(tài)環(huán)保和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)債券”等其他領(lǐng)域發(fā)行，如貴州、江蘇、寧夏、河南、山東等省。三是未明確披露債券領(lǐng)域分類。
（4）投融資機(jī)制不斷創(chuàng)新。絕大多數(shù)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目資金來源于財(cái)政資金+專項(xiàng)債券融資，除此之外，還有項(xiàng)目涉及銀行貸款融資，有的項(xiàng)目則采用三方出資（政府、企業(yè)、居民）或企業(yè)出資+專項(xiàng)債券融資的模式。
（5）收入來源較為豐富。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目收入來源較為豐富，經(jīng)統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目收入來源有：停車費(fèi)收入、車位管理收入、充電樁收入、廣告費(fèi)收入、物業(yè)費(fèi)收入、快遞設(shè)施收入、飲水進(jìn)化系統(tǒng)收入、自動售貨點(diǎn)售貨收入、家政服務(wù)收入、食品配送銷售收入、居家養(yǎng)老服務(wù)收入等。有的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目收入來源除以上提及的之外，還納入了財(cái)政補(bǔ)貼、供水供氣收入、項(xiàng)目改造范圍內(nèi)屬于國有資產(chǎn)的門面出租租金收入、國有土地出讓收入等。
（6）債券還款方式更加靈活。有4只老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債券設(shè)計(jì)有提前償還條款分別由河北省人民政府（1只）、山西省人民政府（1只）、深圳市人民政府（2只）發(fā)行。例如2020年山西省政府專項(xiàng)債券（九期）中的2020年度太原市小店區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目（一期工程）發(fā)行專項(xiàng)債券9.2億元，本金分年提前償還，在債券存續(xù)期第26年-30年的還本日每期償還債券本金的20%。
二、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專項(xiàng)債謀劃要點(diǎn)
（1）項(xiàng)目儲備。
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。各地要結(jié)合實(shí)際，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。專項(xiàng)債券等政策資金將重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類的改造內(nèi)容。
由各市縣城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造主管部門牽頭開展摸底調(diào)查，主要包括居住人群情況、房屋結(jié)構(gòu)安全、市政配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對基礎(chǔ)情況和改造需求的摸底調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總整理，形成本地老舊小區(qū)改造項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫。根據(jù)項(xiàng)目情況篩選出符合申報(bào)專項(xiàng)債券的項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步謀劃。
（2）咨詢機(jī)構(gòu)早參與。
盡早引入專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，針對項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、收益來源、成本測算、后期運(yùn)營等方面咨詢機(jī)構(gòu)出具公允的、符合法律法規(guī)、符合市場實(shí)際情況的專業(yè)意見，為項(xiàng)目實(shí)施保駕護(hù)航。
（3）合理設(shè)計(jì)發(fā)債期限。
目前來看老舊小區(qū)改造項(xiàng)目具有特殊性，整體項(xiàng)目本身的收益偏低，所以根據(jù)還本付息的需要，合理設(shè)計(jì)發(fā)債年限，不建議一味追求超長期。一般情況下老舊小區(qū)改造的運(yùn)營期較長，未來收入的可預(yù)測性也就越低，且周期太長也會面臨下一周期（20年）的改造風(fēng)險(xiǎn)。
（4）做好開工準(zhǔn)備。
老舊小區(qū)改造項(xiàng)目可以是已開工的，也可以是尚未實(shí)際開工的項(xiàng)目，但是項(xiàng)目應(yīng)滿足開工條件，完成前期相關(guān)工作，包括前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及論證，并取得立項(xiàng)批復(fù)、可研批復(fù)，環(huán)境登記表備案等必要審批。保證項(xiàng)目資金落實(shí)后盡快形成實(shí)物工作量。
（5）合理規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。
老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債券除基礎(chǔ)設(shè)施改造提升等建設(shè)內(nèi)容外，可在智慧物業(yè)、智能出行、智能監(jiān)控、健全社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、應(yīng)急救援站等公共服務(wù)設(shè)施等方面豐富建設(shè)內(nèi)容，既可以社區(qū)配套功能，更好的保護(hù)業(yè)主權(quán)益，提升業(yè)主改造意愿和滿意度，同時(shí)也可以拓展收入來源。但是值得注意的是，已發(fā)行項(xiàng)目中也存在一些不合規(guī)的收入，比如房屋增值等收入，為了避免爭議，建議項(xiàng)目總體償債資金來源中還是要以項(xiàng)目自身產(chǎn)生的收入為主，因地制宜體現(xiàn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的定位。
（6）完善運(yùn)營期管理機(jī)制。
由于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目運(yùn)營期偏長，而項(xiàng)目收益又高度依賴運(yùn)營水準(zhǔn)，所以建議要完善小區(qū)長效管理機(jī)制。進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目建成后的運(yùn)營模式、運(yùn)營計(jì)劃及運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的管理。如果設(shè)立或聘請專業(yè)物業(yè)管理管理公司，對應(yīng)項(xiàng)目需滿足《物業(yè)管理?xiàng)l例》等政策規(guī)定。
三、部分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專項(xiàng)債案例參考
案例1：深圳市（福田區(qū)）老舊小區(qū)改造項(xiàng)目
資金用途：項(xiàng)目包含27個(gè)子項(xiàng)目，對深圳市福田區(qū)14個(gè)城中村的管道燃?xì)狻㈦娏υO(shè)施改造建設(shè)及環(huán)境整體提升整治等內(nèi)容。
資金籌措方案：項(xiàng)目總投資13.82億元，擬發(fā)行專項(xiàng)債2.16億元，期限20年，剩余部分由財(cái)政資金出資11.19億元，其他資金投入0.5億元。
償債來源：安排本項(xiàng)目改造范圍內(nèi)的深圳文化創(chuàng)意園出租收入作為本次專項(xiàng)債券還本付息的資金來源。
案例2：安徽銅陵市老舊小區(qū)改造示范項(xiàng)目—銅陵市銅官區(qū)老舊小區(qū)雨污分流提升改造項(xiàng)目
資金用途：對銅官區(qū)黑砂河流域的 64 個(gè)老舊小區(qū)和幸福渠流域 30 個(gè)老舊小區(qū)雨污分流改造。
資金籌措方案：項(xiàng)目總投資3.65億元，擬發(fā)行專項(xiàng)債2.0億元，期限10年，剩余部分納入本級財(cái)政資金支出。
償債來源：土地出讓收入、污水收集處理收入。
案例3：山東省威海市文登區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目
資金用途：對轄區(qū)內(nèi)42個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施整治工程，主要改造原小區(qū)內(nèi)道路、雨污管網(wǎng)工程，新建充電樁、日間照料中心、托幼服務(wù)中心及快遞柜等。
資金籌措方案：本項(xiàng)目投資總額約15億元，資本金為5億元，由項(xiàng)目單位自籌，剩余10億元由專項(xiàng)債資金籌集，分兩期發(fā)行，第一期發(fā)行專項(xiàng)債券0.87億元，2020年第二期發(fā)行9.13億元，債券期限20年。
償債來源：本項(xiàng)目收入主要有充電樁收入、凈化水收入、快遞柜收入、小區(qū)物業(yè)服務(wù)收入、停車場服務(wù)收入、小區(qū)日間照料中心照料老人收入、設(shè)置托幼服務(wù)中心照料中晚放學(xué)中小學(xué)生收入。
綜上所述，專項(xiàng)債作為逆周期調(diào)節(jié)的重要財(cái)政工具，近年來發(fā)行規(guī)模大幅增長，成為投資拉動經(jīng)濟(jì)增長的主力。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造又作為既惠民生又調(diào)結(jié)構(gòu)增后勁的‘兩新一重’的重點(diǎn)領(lǐng)域，發(fā)行專項(xiàng)債券的熱度越來越高。項(xiàng)目謀劃時(shí)需要因地制宜，堅(jiān)持居民自愿，征求居民意見并合理確定改造內(nèi)容，推動建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。
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