（一）什么是城市更新
城市更新，是指對低效存量建設(shè)用地進(jìn)行盤活利用，對建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設(shè)活動(dòng)。
我國已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化較快發(fā)展的中后期，城市發(fā)展進(jìn)入從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的時(shí)期，將城市更新融入現(xiàn)代城市發(fā)展理念，對城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，將有利于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、完善城市功能、提升城市形象。
（二）城市更新政策支持
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（三）城市更新類型
從各省市已出臺(tái)的政策文件分析，城市更新主要包含整治類、改建類和拆建類三種類型。其中：
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城市更新是2021年乃至十四五時(shí)期重點(diǎn)工作內(nèi)容之一，政府促進(jìn)城市更新的資金籌集渠道多樣，包括但不限于：1.設(shè)立城市更新資金，用于支持城市更新工作；城市更新融資渠道和范圍較為多樣，近幾年專項(xiàng)債券作為政府投融資的“寵兒”，將城市更新與專項(xiàng)債券創(chuàng)新融合，充分挖掘城市空間價(jià)值盤活存量，優(yōu)化功能布局，在國家對專項(xiàng)債券和城市更新支持力度下，有效激發(fā)市場積極性，吸引社會(huì)力量積極參與，推進(jìn)城市補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板的進(jìn)程。截至2020年底，全國已有部分省市率先利用專項(xiàng)債券優(yōu)勢進(jìn)行城市更新項(xiàng)目謀劃。從已發(fā)行的城市更新專項(xiàng)債券分析，項(xiàng)目類型涵括范圍較為廣泛，涉及土地儲(chǔ)備、棚戶區(qū)改造、保障性住房、市政建設(shè)、老舊小區(qū)等。2020年7月27日財(cái)預(yù)〔2020〕94號(hào)《關(guān)于加快地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用有關(guān)工作的通知》提出,重點(diǎn)用于國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源項(xiàng)目、農(nóng)林水利、生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目、民生服務(wù)、冷鏈物流設(shè)施、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等七大領(lǐng)域。積極支持“兩新一重”、公共衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)中符合條件的項(xiàng)目，可根據(jù)需要及時(shí)用于加強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)建設(shè)。堅(jiān)持不安排土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、不安排產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、不安排房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目。同時(shí)，介于2021年專項(xiàng)債券是否支持棚戶區(qū)改造的政策尚不明朗，因此本文將對已發(fā)行的其他類中的城市更新專項(xiàng)債券進(jìn)行分析。（一）城市更新專項(xiàng)債券發(fā)行情況2018年至2020年，全國共有10個(gè)省市發(fā)行17個(gè)城市更新項(xiàng)目，發(fā)行總額為42.9631億元.其他類中的城市更新專項(xiàng)債券發(fā)行總額為25.45億元，其中2018年發(fā)行1.25億元，2020年發(fā)行24.2億元。發(fā)行期限主要集中于15年和20年。 （二）城市更新專項(xiàng)債券主要建設(shè)內(nèi)容及收入來源城市更新專項(xiàng)債券主要建設(shè)內(nèi)容： 市政基礎(chǔ)設(shè)施：排水、通訊、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、公廁等。人居環(huán)境：老舊房屋拆除與修繕工程、民宿文化設(shè)施遷建工程、片區(qū)品質(zhì)提升工程等。公共配套設(shè)施：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、文化休閑設(shè)施、停車場、公園等。生態(tài)環(huán)境保護(hù)：沿線生態(tài)恢復(fù)、環(huán)境提升工程等。文化旅游：歷史風(fēng)貌保護(hù)、非遺物質(zhì)文化遺產(chǎn)等。城市更新專項(xiàng)債券主要收入來源：商業(yè)租賃收入、土地出讓收入、廣告牌收入、公園收入、停車位收入、物管收入、入廊及維護(hù)費(fèi)等。（三）城市更新專項(xiàng)債券謀劃方向及建議以城市近中遠(yuǎn)期規(guī)劃為基點(diǎn)，將專項(xiàng)債券與城市更新活動(dòng)有效結(jié)合，立足于人居環(huán)境整治、老舊小區(qū)改造、新型城鎮(zhèn)化、智慧城市、生態(tài)環(huán)保、文化旅游傳承、城鄉(xiāng)融合發(fā)展等，解決城市更新規(guī)劃中需要盤活的有確切資金需求的基建設(shè)施。同時(shí)，由于城市更新范圍較為寬泛，需切合符合國家政策方針要求的專項(xiàng)債券申報(bào)領(lǐng)域，遴選項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容，并根據(jù)項(xiàng)目情況積極與當(dāng)?shù)匕l(fā)改部門溝通，落實(shí)項(xiàng)目專項(xiàng)債券申報(bào)投向，在此基礎(chǔ)上規(guī)劃項(xiàng)目收益點(diǎn)，保障項(xiàng)目償債來源。在滿足收益性及政策要求下，可通過專項(xiàng)債券或者專項(xiàng)債作資本金有效撬動(dòng)市場化融資，形成“組合融資”或者“資本金+專項(xiàng)債資金+市場化融資”的融資結(jié)構(gòu)，豐富項(xiàng)目融資渠道，緩解地方資金緊缺壓力，對城市高質(zhì)量、可持續(xù)性發(fā)展具有推動(dòng)作用。案例一：2020年粵港澳大灣區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項(xiàng)債券（一期）越秀區(qū)城市更新改造補(bǔ)短板項(xiàng)目1）水環(huán)境治理項(xiàng)目：包含排水單元達(dá)標(biāo)攻堅(jiān)工程以及新河浦涌沿線生態(tài)恢復(fù)。2）片區(qū)品質(zhì)提升工程：包含二沙島人行道升級改造工程；土地整理；李白巷2號(hào)非遺及文創(chuàng)中心建設(shè)工程；華樂街轄內(nèi)片區(qū)品質(zhì)提升；黃花崗科技園（創(chuàng)新區(qū)）環(huán)境提升工程；越秀區(qū)智慧政務(wù)服務(wù)“新基建”建設(shè)工程等。3）公園基礎(chǔ)設(shè)施升級改造：區(qū)屬公園設(shè)施更新改造工程；人民公園景觀優(yōu)化提升工程。4）環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施品質(zhì)提升：環(huán)衛(wèi)垃圾收集等作業(yè)配套設(shè)施完善工程；垃圾投放點(diǎn)完善工程；公廁設(shè)施完善工程。資金籌措：項(xiàng)目總投資為179049.70萬元。其中資本金132049.70萬元，計(jì)劃發(fā)行專項(xiàng)債券47000.00萬元。收入來源：土地出讓收入、廣告牌收入與公園收入（各公園場地及租金收入、游樂及其他經(jīng)營收入）。案例二：濟(jì)南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項(xiàng)目1）房屋征收:完成濟(jì)南路周邊剩余未征收居民住宅與非住宅的征收補(bǔ)償。2）修繕工程:將濟(jì)南路周邊所征收房屋進(jìn)行拆除（含本次征收及先前已征收的房屋)；完成中山路街道區(qū)域內(nèi)部分已征收房屋的修繕工作，同時(shí)完成區(qū)域內(nèi)部分基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。資金籌措：項(xiàng)目總投資116492.00萬元。其中自有資金26492萬元，占項(xiàng)目總投資的22.74%；計(jì)劃發(fā)行專項(xiàng)債券90000.00萬元，占項(xiàng)目總投資的77.26%。積極利用專項(xiàng)債券與城市更新的有效結(jié)合，既為項(xiàng)目資金籌集拓寬了渠道，同時(shí)也為其他地區(qū)提供了新思路，有利于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)補(bǔ)短板進(jìn)度，對城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化具有深遠(yuǎn)的意義。
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